台北捷運住宅投爆率

大台北捷運住宅擁有「到站及到家」的交通便利性、周邊商圈生活機能成熟，成為許多租屋族的首選。因此房價及租金具有增值、抗跌的優勢，是許多投資客喜愛的產品。圖為中和線永安市場站「美麗永安」。 （記者黃宣弼攝）

〔記者黃宣弼／台北報導〕以「到站即到家」為訴求的捷運共構住宅，在租屋市場相當搶手，租金行情也都比周圍住宅高，因而受到不少包租公的青睞。根據房仲業者統計，大台北地區捷運共購住宅的投資報酬率普遍都維持在3%~6%之間，其中以台北車站「京站」高達6.18%，位居收租王寶座。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，北市捷運共構租金幾乎都在每月每坪1,000元以上，較一般的租屋行情高，而台北車站「京站」因未來有百貨商場、威秀影城、五星級酒店及五鐵共構的便利性，住宅租金行情將挑戰捷運宅新高，預估能創下每月每坪1,500~2,000元的天價。

由於「京站」沒有土地及建物所有權，只有房屋使用權，初期買方取得成本約每坪28萬至34萬之間，換算投報率可達6.77%，目前成交行情攀升至每坪32萬至36萬，投報率剩6.18%，但仍是目前捷運共構宅中投報率最高的產品。

不過由於交九聯開案是50年地上權，使用期限至民國143年1月，屆時無償回收，考量房屋逐年折舊，未來投報率可能往下遞減，將是一大隱憂。

租金行情次高的東門站「京華苑」，因近東門市場、永康街商圈，生活機能十分不錯，租金預估可達1,400~1,800元/坪/月，但因房價高達每坪80~88萬元，因此壓縮投報率僅有2.29%，成為投報率最低的共構住宅。

彭培業表示，通常投報率愈低的地段，都是超精華地段，因為房價是分母、年租金是分子，所以房價愈高租金無法跟上，投報率就會下降，不過精華地段雖然投報率偏低，但未來房價的增值潛力卻較強。

留意產品差異性

除了「京站」情況特殊外，一般捷運共構住宅的投報率都界於3~4%左右，但產品的差異會造成未來房價的增值空間，以中和線為例，景安站「美麗景安」面臨高架橋，在居住環境上有噪音及振動的問題，因此面臨高架橋的產品在售價及租金上都會比較低，未來轉手時房價也會受到考驗；而永安市場站「美麗永安」面臨四號公園，有景觀的產品雖然售價及租金上比較高，但只要一有釋出物件，接手度高、轉手速度快，在未來房價增值及抗跌性較沒有面臨公園景觀好，因此民眾在挑選捷運住宅時必須特別留意產品的差異性，影響未來房價的增值空間。