■ 蔡怡純

如同一般的市場，房價是由市場供需所造成的，所以在其他條件不變下，供過於求，房價就跌，求過於供，房價就漲。不過值得討論的是，供需雙方在所得不均的市場中是佔有相同優勢的一群人嗎？一個很簡單的問題，有房子就是財富的表徵，賣方容易是較優勢的一方，就算在房市套牢，他們還有房子住呢。這樣的論點在換屋的市場就不一定成立了，所以如果上一波房價的上漲是由換屋族群所帶動的，也許所得不均的問題不會給房市那麼大的衝擊，但是前一波的房價上漲買方是誰呢？恰巧是政府低利政策的被補助者：首購族群。

那在所得、勢力不均的情況下，房市下跌會怎樣呢？在心理學中有一個效應叫做「損失嫌惡」，不願意認賠，一旦市價下跌，就說房子是拿來自住的。但這樣的效應只在高所得的賣方中發酵，中低所得者萬一遇到大的經濟衝擊，承受不住時，還是得低價出售。所以在高度所得不均的市場中，且高所得者擁有大多數房屋時，房市會有「易漲不易跌」現象，這樣的房價上升，若沒有修正，就會被視會正常，若修正，就會被視為泡沫。所以我們看到世界上有很多地方的房價像是永遠住在高原的神話，業者喜歡拿它們來和台北市比，那些地方都有個特性，高度所得不均，房地產被優勢賣方所擁有。台北市有些地區的確也具備這樣的條件。對於面對這樣市場的業者，學者的警語不僅不中聽，也不切實際。的確，如果國內沒有出現「資本逃避」的現象，造成大量高所得的人外移，這些地區因著高所得者的「損失嫌惡」，房價確實有支撐。但在這些地區的邊緣呢？受到預期「平均」房價上揚的影響也跟著上揚，它們的賣方卻沒有任何「嫌惡」的權利。

這些問題絕對不會在中國富豪團來台「採買」後消失，反而會更加嚴重，對於「馬上好」的政府團隊，我們期待的不是台灣房市的馬上燦爛，而是能讓無數居民的安身立命所在，誠懇的呼籲政府，明定住宅政策及嚴格控管熱錢來台投資一般住宅及土地。（作者為南台科大助理教授）