爛尾樓重生 結構安全堪憂

記者林毅璋／報導•攝影

爛尾樓多為財務糾紛所致

位於小巨蛋對面，舊中華體育館的場址，原本要重建運動場館，沒想到在地基完成後就停工至今，日後要繼續重建得考慮結構的安全。

「爛尾樓」一詞來自上海話。內政部營建署公關室主任蕭文雄表示，形成爛尾樓的原因有很多，主要原因多半為原建商的財務問題、資金不足所致。其次有可能是工程上的糾紛，或是因為變更設計、工程災害導致品質不良而停工，最後也有可能是因為大環境不景氣，建商不願繼續投資，索性全面停工。

台灣這幾年的爛尾樓多集中於民國80年代股市暴跌後，許多建商資金周轉不靈而倒閉，留下來未完工的案子就成為現在的爛尾樓。

爛尾樓結構安全堪憂

爛尾樓讓人最擔憂的莫過於結構體的安全，內政部營建署副署長蘇憲民表示，爛尾樓若是整體結構已經完成，那狀況還好，至少鋼筋都有被包覆在水泥之中，但若是興建一半，且鋼筋又沒有被妥善包覆，則鏽蝕的狀況勢必十分嚴重，日後新舊之間的結構部分必定是一大弱點。

台灣科技大學營建工程研究所教授廖洪鈞則表示，鋼筋鏽蝕會產生酸，日後會腐蝕水泥，因此必須要將鋼筋上的鏽除去，但除鏽的過程又會減少鋼筋的斷面積，這樣的鋼筋強度將大打折扣。

此外，廖洪鈞指出，除了建築結構體外，管路與管線的鏽蝕也是一大問題，除非進行管線的更新，否則安全堪憂。

蘇憲民指出，除非當初建商的善後工程做的好，有用防鏽漆或是水泥包覆裸露的鋼筋，但一般說來爛尾樓的原因多是財務上的問題，因此很難期待建商或工人們會做到這個步驟。

檢驗報告很重要

裸露的鋼筋，在經過多年的風吹日曬後，多少都會有繡蝕的狀況，有可能影響日後建築物的結構安全。

政府在面對爛尾樓的建案，該如何把關？台北縣政府建管處施工管理科表示，爛尾樓的建照執照通常會逾期，因此建商申請建照時，必須重新針對建築物主體做安全鑑定報告，而這個部分是委由土木技師來做公正的現場鑑定。其中包含了要對建築物本體做破壞性的採樣化驗，以了解結構體當初是否合乎耐震標準；或是經過多年風吹雨淋後，結構體本身是否有腐化的現象。

官員強調，爛尾樓的狀況不一，政府是否會核發建照執照須視各案的狀況而定。另一方面，若爛尾樓現今所處的土地分區與之前興建時的分區不同，包括容積率計算或是使用分區的區分，會依照前者申請時的規定為準。但若是將爛尾樓重新打掉重蓋，則一切都須遵循現行規定。

建商搶地成本低

《住展雜誌》研發長倪子仁表示，近來全國各地許多爛尾樓紛紛重新包裝販賣，最主要原因在於這幾年房市復甦，消費者在優惠房貸的誘因與預期市場不斷上漲的心理之下，建商推案愈來愈好銷售，因此將爛尾樓重新包裝推出。

其次，隨著土地愈來愈難取得，建商自然會將注意力放到這種因為之前財務出狀況而被銀行拍賣的爛尾樓上，相較於國有地的拍賣天價和都市更新土地取得的困難與曠日費時，爛尾樓的建築物主體加上土地的拍賣價格往往低於市價行情，對建商而言可說是便宜又大碗。

爛尾樓不見得好賣

爛尾樓若結構體已經完成，雖然比較不會有工程新舊接續的擔憂，但仍需考量是否符合921大地震後的耐震標準，且管線的鏽蝕問題也是一大重點。

雖然爛尾樓的成本低，是建商投資報酬率很高的產品，但倪子仁認為，爛尾樓附近的居民往往對於爛尾樓心存芥蒂，不願購買，而風聲總是會傳出去，因此爛尾樓除非是地段特佳，否則量體太大的案子，很難完全銷售出去。

北部某建商也表示，雖然爛尾樓成本低，但若建築本身的結構不良，日後要花費在結構體本身的修復與強化經費太高，且也不見得效果好，因此反而通通敲掉重蓋還來得乾脆。而許多爛尾樓當初設計的外型與格局、坪數與現在流行的趨勢相差太多，消費者購買意願低，最後只能賤價出售，獲利有限。

多探聽、要證明 確保安全

爛尾樓在經過施工重建、拉皮、改格局後，以舊瓶裝新酒的方式重新問市。雖然外觀美化了，讓人容易忘記之前的殘破不堪，但一般來說，建商在銷售爛尾樓時，並不會主動告知建築物本身是爛尾樓，難保日後會有結構安全或室內管線老舊的憂慮，因此學者們建議，消費者在購屋前可以向附近鄰居多打聽，問清楚原建物的一些歷史，而建商也有必要公開相關資訊。民眾可向建商要求建築物在復工前的檢驗報告，並查詢原本的建商為何，藉以了解其施工信譽，作為購屋前的參考。