交屋時該如何計算 地價稅和房屋稅的支付比例？

■ 投訴：陸先生／未註明地點

■ 解答：陳乃綺／永慶房屋板新簽約中心經理

Q:本人年初買1戶預售屋自住，今年8月5日建商通知交屋，不過因為大公（中庭、大廳、梯間、公共設施）需到9月中旬才會全部完工，因此堅持大公完成後再辦理交屋，請問該如何計算房屋稅和地價稅支付比例和費用？

A:地價稅和房屋稅在實際交屋日前是由建商支付，實際交屋日後由住戶支付，並非以建商通知交屋之日為分界點。計算地價稅和房屋稅支付比例一般習慣以天數來計算，有少部分用按月均攤的方式計算，若有此情形，消費者在簽約時可跟建商協商。

至於地價稅率部分，由公告地價乘以持分面積可得總稅額，再乘以基本稅率可計算應交地價稅之稅額。至於稅率，一般住宅若沒經過申請大多適用千分之十的基本稅率，住戶若符合千分之二的優惠稅率條件，可向稅捐處申請核准。

地價稅從1月1日到12月31日全年度課稅，而房屋稅則以7月1日到隔年6月31日為一個會計年度計算，住戶在計算地價稅和房屋稅要特別注意課稅時間。住宅房屋稅若沒有經過申請，一般適用1.2%稅率。

（記者盧麗玉／整理）

買到漏水透天厝 能否求償或解約？

■ 投訴：楊先生／桃園

■ 解答：黃啟瑞／永慶房屋法務室經理

Q:本人在大溪石園路買了1棟３樓半透天厝，全區28戶有一半住戶屋內有漏水現象，建商用發泡劑補正無效，再用防水膠加強防水，連屋頂都使用到防水膠，目前本人還沒搬進去住，不曉得會不會漏水，這樣是否會影響房屋的結構和機能，聽說，發泡劑補正的方式可能會造成房屋散熱不佳，是否能請求賠償、解約或者減少價金？

A:法律上來說，漏水屬瑕疵部分，建商應負起修復責任，能否解除合約，須視瑕疵程度輕重來判斷，如果瑕疵嚴重到無法使用或者無法達到應有的效益，例如買到凶宅或海砂屋等，可要求解約。不過如果補正完畢，賣方已完成義務，是否還可以解約，則要持保留態度，若全區有一半的住戶都有漏水情形，建議可集結住戶與建商協商，會比較有保障。

至於補正後的房屋是否散熱不佳，屬專業領域的問題，可以請專家來評鑑開立證明，再跟建商協商解決方法，一旦所有協商無效，消費者最後可找當地消保官或鄉鎮市調解委員會幫忙評正裁量。

（記者盧麗玉／整理）

如何知道名下土地 是否在都市計畫範圍內？

■ 投訴：郭小姐／桃園

■ 解答：郭國任／宏大不動產估價師聯合事務所估價師

Q:我們家在台北市士林區洲美街有1筆土地，是我爺爺的遺產，現已分割給子女，而我父親也分到一些，包括有農地和建地，最近傳聞政府未來要在這蓋科學園區，有很多人一直叫我們賣，指稱若現在不賣，等未來徵收會沒價值，我想請問專家，（1）我們是否應該先賣？（2）最近跟我們接觸的仲介動作頻頻，聲稱已有買家，目前土地價值有多少？（3）因缺乏這方面資訊，要如何才能不被仲介瞞騙呢？

A:郭小姐可以自行採取行動來了解整個事實，以跳開被仲介瞞騙的問題，這邊提供幾個方法：1、先去地政事務所申請謄本資料及地籍圖，上面就記載公告現值多少。

2、帶著這些資料到台北市都市發展局去查詢，名下土地是否在計畫範圍內，確定之後，再向都發局詢問進度。

3、了解政府是以何種方式取得土地，一般而言，政府取得土地有3種方式，包括徵收、區段徵收及市地重劃；如果是徵收，那價格一定超過公告現值，只是是加2成或3成或更多而已，如果是區段徵收或是市地重劃，那問題就有些複雜，因為牽涉到未來土地分配位置的問題，但至少可以先清楚動向及進度，再來討論後續。

（記者林美芬／整理）

國宅空戶上網出租遞補 為何還要排長龍等候？

■ 投訴：陳小姐／台北市

■ 解答：台北市政府都市發展局

Q:我在台北市租房子，最近上網看到台北市政府的懷生國宅有空戶可以出租遞補。上網登記竟然發現要等100多號，想請問既然有空戶，為什麼還要等候？而除了懷生國宅外，大安區附近是否還有國宅等候出租？

A:台北市國宅搶手，因此有大批人潮登記等候承租，在陳小姐登記之前的民眾也是等候已久，而除了登記的手續外，都發局這裡也會針對申請者的資格進行複審等過程，因此希望登記者都能耐心依照候租順位等候。另外在大安區的部分，目前除了懷生國宅外，並無其他國宅可供出租。國宅的承租必須要有一定的資格，如家中直系親屬的年收入不得超過87萬等，因此有意承租者，請先上台北市都發局的網站（http：//www.udd.taipei.gov.tw/PlanWeb/Index.aspx）查詢相關資格的規範與目前國宅的出租狀況。

（記者林毅璋／整理）

薪水階級如何 入住仁愛路？

■ 投訴：張小姐／新莊市

■ 解答：張欣民／信義房屋企研室協理

Q:我超喜歡台北市仁愛路，很想能夠入住，但是仁愛路是一條出名的官道，多達官貴人，房價更幾乎是天價，想請教專家，在仁愛路上有沒有便宜一點的房子，讓我這種薪水階級也可以進住？

A:雖然仁愛路是出名的官道，但從實際的市場表現來看，仁愛路並非一路上都是鑲金鍍銀，有意進住官道的，還是有巧門可以入住。想要進住仁愛路，只有從中古屋切入，在中古屋當中又以仁愛路一、二段的購屋負擔較輕鬆，這個區段有些小坪數的產品，市場上平均成交坪數不到20坪，總價在685萬上下，是一般中產階級可跨入的產品。

而且仁愛路一、二段更接近中正紀念堂及台北車站，市場性及價值感也隨著近年來區內一些老舊房子改建而水漲船高，所以是有意進住官道人士，輕鬆進住的入門區段。

（記者林美芬／整理）