信託售屋 創造建商、消費者及銀行三贏

預售案信託是為了讓建案完工的機率增加，不過不一定可以百分之百保證起造完成。 ﹙本報資料照﹚

記者盧麗玉、陳品竹、林耀文／專題報導

在台中幾乎每個建案都辦建案信託的總太建設董事長吳鍚坤指出，過去不動產的買賣，建立在買賣雙方的信用上，但不論是購買預售屋、成屋，或是買賣土地，交易的期間都很長，金額也很龐大，稍有不慎都可能造成重大損失，因此信託成為保障雙方交易的安全機制。

所謂信託，就是訂戶將工程期款完全交付受託銀行控管，將來建屋進度若依約如期分段完成，建商才能向受託銀行領取客戶預繳的錢，確保訂戶權益。

信託分3類

遠東商銀信託部經理楊堂榮表示，預售建案信託有3種情況，第一，建商與地主合建， 為保護雙方權益，才將土地信託；第二，建商向銀行借錢，銀行為保障土地不因資金周轉而遭二胎借款，才有土地信託；第三，起造人信託，改用銀行名字，避免建商無以為繼，銀行可接手將建物完工。

興富發建設在台南市區推出的「世紀之門」預售大樓案，業者推出購屋價金信託售屋模式，目前已創下約7成銷售率，顯示消費者對這種售屋手法的接受度頗高。 （記者林耀文／攝）

民眾須與銀行簽署信託契約

可是上述3種信託模式都與消費者無關，這些信託模式主要是保障銀行的債權；楊堂榮指出，一般來說，建案信託與消費者無關，如果真的會牽扯到民眾權益者，通常民眾會跟銀行簽署信託契約，如果沒有經過這道簽約程序，建商所稱的信託都與消費者無關，千萬別被建商的噱頭唬住，銀行業者表示，預售案之所以會信託是為了讓建案完工的機率增加，不過不一定可以百分之百保證起造完成。

至於與消費者有關的不動產預約交易信託（價金信託），預售案幾乎不會做這種信託，除非建商的資金充裕，否則價金信託對於建商來講，是一種財務負擔，建商不會做這樣的信託。

至於新成屋有沒有信託？楊堂榮說，一般成屋有履約保證，與信託類似，卻不同於信託，履約保證主要是保證住戶交了價金後，才可完成交屋、點交等購屋交易行為。民眾買屋時，千萬不要被「信託」保證所騙，銀行業者提醒，如果有信託可保證民眾的權益，民眾一定會跟有辦理信託業務的銀行個別簽署信託契約，而非跟建商簽信託契約。

信託保障消費者權益

不過，海悅廣告副總王俊傑則認為，不管是哪一種方式信託，基本上都跟消費者權益有關係，至少消費者可以透過銀行的制度，保住權益，銀行以類建經公司的角色，不讓建商財務牽引個案的進行，對消費者算是權益保障的一種手段。

興富發建設董事長特助陳炳宏指出，預售建案信託售屋手法，對於合建模式的預售建案，消費者購屋時將更具保障效果，因信託銀行會事先評估建商債信與土地產權，建商則支付工程造價約千分之3至千分之5左右的手續費，消費者購屋價金直接存入信託專戶內，由銀行審查工程實際進度後，再陸續撥款直到建案完工交屋，消費者不須擔心建商無力興建房屋或與地主產生糾紛，這確實有利消費者購屋信心增強。

富立建設總經理陳聰徒表示，要讓消費者對預售大樓提升信心，除了信託售屋模式之外，業者的良好信譽與品牌形象，能夠讓消費者認同，也是台南預售大樓搭配信託售屋手法，預售階段銷售率即突破7成的一大助力。

要求賣方出具土地謄本

吳鍚坤指出，根據他的經驗，有辦理信託及履約保證的建案，消費者會認為是建商財力沒問題，通常下訂的速度都比較快，這種建立良好安全的交易方式，值得業界推動。

另外，消費者對於以信託或履約保證作訴求的個案，下訂前，最好要求賣方出具土地謄本，檢視該筆土地產權是否已過戶到銀行信託專戶中，若仍在建商或是地主名下，即表示尚未信託，消費者要特別注意，對於未辦理辦信託的建案，消費者也可以單戶要求辦理履約保證，寧願支付些辦理的手續費，也不要冒風險。