公寓住戶變更格局裝修，可否要求停工？

■ 投訴：吳先生／台北

■ 解答：劉韋德／信義房屋客法部專案經理、郭寶珍／崔媽媽基金會公寓大廈事務秘書

Ｑ：我住在文山區1棟10餘年的5樓公寓內，最近5樓住戶在買進後進行整修，工程進行中其他住戶才得知屋主要將原本為3房2衛1廳的格局打掉，改為5間附有獨立衛浴的套房準備出租。大樓管委會與全部的鄰居都已要求屋主暫時停工，準備進行協商。我想知道法律對我們有哪些保障？我們是否有強制力能約束他們不得興建？而這些改建工程是否會影響大樓的結構安全或排水系統？以往是否有類似的案例？

Ａ：台北市目前對於6樓以上的集合住宅進行室內裝修，要求均須依據「建築物室內裝修管理辦法」辦理，也就是須委託建築師或具備專業設計技術人員的室內裝修業辦理，並檢具相關圖說提出申請。

但因吳先生的公寓只有5樓，因此並非該辦法的適用範圍。不過依據公寓大廈管理辦法第7條第3款規定，公寓大廈的主要樑柱及承重牆壁，均非屬約定專用部分，且承重牆是屬於建築法上的主要構造，室內裝修時也不可以加以破壞或變更，而若非屬承重牆的其他構造，例如分間牆等，是可以進行變更的，因此如果5樓住戶要修改隔間，並未違法，但如果涉及屋內主要承重牆之破壞變更，就屬違法行為，其他住戶可要求停止或請求主管機關處理。

另外，如果將整間房屋改為5間獨立套房，恐怕會涉及管線變更，依據一般見解，此等管線應屬於公寓大廈管理條例第7條第5款所稱生活利用上不可或缺的共用部分，因此也不可以隨便變更。根據公寓大廈管理條例，若社區管理委員會在社區自治規範中對於改裝已有所規範，社區居民是可依管委會的規約對於該屋主有強制約束的行為，若管委會尚未有所規範，也應該向台北市都發局使用管理公寓科來檢舉，在主管機關對於該戶建築勘驗後，其樓住戶可依其結論向屋主要求具結，不得有漏水或損害現象的發生。

（記者林毅璋／整理）

頂樓被加蓋出租，大樓住戶如何保障權益？

■ 投訴：古先生／永和

■ 解答：戴郁仁／北區房屋法務處法務

Ｑ：我住在永和1棟10餘年的5樓公寓內，最近頂樓正進行加蓋的工程，準備改裝出租。但因屋主事前並未告知公寓住戶，因此想請教有哪些法律能保障我們的權益？是否有類似的案例可供參考？

Ａ：依據民法第799條、公寓大廈管理條例第9條，屋頂平台屬於全體區分所有權人共有共用，即使住戶間就屋頂平台成立分管協議，約定由頂樓住戶管理使用，頂樓住戶也僅有管理使用權，並非取得所有權。且屋頂平台的管理使用仍應依遵守其設置目的及通常使用方法，不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要的處置。如有損害並得請求損害賠償。

而依據建築法第25條第1項與77條第1項，建築物非經許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，而建築物的所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。因此住戶可向主管機關檢舉，恢復原狀或強制拆除。

近期台北地方法院有一類似案例：一名李姓屋主利用頂樓違建出租獲利，因該增建房屋並未經由其他住戶同意由4樓住戶專用的協議，且無分管協議存在，因此法院判准其他住戶的排除侵害請求權，命令樓頂增建房屋須拆除，並須均分近5年侵害其他住戶權利而得的租金收入，以作為賠償。

（記者林毅璋／整理）

頂樓施做防水工程，費用是否全體住戶分攤？

■ 投訴：黃先生／台北市

■ 解答：黃啟瑞／永慶房屋法務部經理

Ｑ：我住在舊公寓的最高樓層，近日因屋齡久了，頂樓的防水功能不佳，必須重新施做防水工程或加蓋鐵皮遮蔽，但頂樓的產權屬於全體住戶，當初也有成立管理委員會，這個修繕費用應該由全體住戶平均分攤還是要自己全額負擔？

Ａ：一般來說，頂樓是由樓上住戶使用，如果出了問題，以實務面考量，應由頂樓的使用住戶來支付修繕費用，不過法律上來說，頂樓是持分面積，維修費用應由大家支出，如果樓上住戶不願支付全部費用，必須經由法律途徑解決。根據公寓大廈管理條例的關定，共同持分的地方可由管理委員會負責，費用由管理基金支付，若沒有管理基金或管理基金不足，由管委會依持分比例收費，如果修繕的部分屬某住戶使用，則應由使用住戶付費。

（記者盧麗玉／整理）

購買造鎮案，有無適用準則？須注意哪些問題？

■ 投訴：李先生／新店

■ 解答：許吳源／太平洋房屋行銷部副理

Ｑ：我最近想買房子，看到報紙廣告上的造鎮案，都登得很大，好像全新的社區，不管是環境、品質似乎都很不錯，讓我很心動，但我也面臨一個問題，怎麼選擇大型社區住宅，有沒有一些看似可以適用的準則？是不是有哪些須要注意的問題？

Ａ：首先，消費者應對「大城」、「大鎮」有所認識，必須了解工地規模、基地大小，才能研判出將來社區的空間感與生活的機能性。當工地規模愈小，愈須接近該區商圈及機能重心；通常500到2,000戶，基地1萬坪內，僅能達到一般生活機能，國小、郵局、銀行等設施仍難達到，所以，要達到完全生活機能，宛如另一新巿鎮的大型社區須達3,000戶以上。

再者，須考慮房價、環境與休閒設施，基本上房價的高低與交通的便捷、離巿中心距離，成一定比例。另外，還有以下幾點也必須注意︰

1.開發年限及計畫：台灣位於火山帶，地盤不穩，水土保持相當重要，而水土保持工程須在開發前數年便開始，且開發的年限太長會影響前期完工交屋的購屋者，進而影響整體社區品質。

2.是否取得建照：由於大型社區開發，若基地落差太大，無法使用同一建照，因此應先認明建照是否全區取得，建照上有關公設部分是否為全區持分，或仍為建商所有，均須完全清楚。

3.安全管理：因為住戶多，社區自然複雜；加上社區多在人煙罕至之處，其間路程如無聯絡崗哨，安全管理恐難控制。

4.建商招牌與實力：開發大型社區所需經費不貲，如銷售不理想，財務運作較易出問題，建商財力對消費者保障有密切關係。

5.盡量了解客戶購買動機：投資客多，將來脫手競爭較激烈，利潤有限，且住戶不多，無法負擔管理費，最後管理委員會容易流產，管理上所有軟硬體形成虛設，因此某些建商，會先籌一筆管理基金，先代為管理2至3年，是較理想的做法。

6.留意公設比：公設是全體住戶共同分擔，因此須加以了解，否則將來交屋後，會發現房屋內部空間縮小。

7.選購方位：如純投資，買得便宜報酬自然較高；如自住，則須在方位、角度、四周環境與棟距上多加斟酌。

8.注意基地正確位置、地目及附近有無大型公共設施：這些是購買大型社區值得注意的地方，如建商能按時施工並配合政府公共水電、道路配合，大型山坡地開發不失為創造理想環境做法，值得購屋人期待。

（記者林美芬／整理）