買到法拍屋 冒出承租戶

〔記者劉志原／台北報導〕女子范曉如以1300萬買兩棟法拍屋，不料過戶後，原本的空屋卻冒出兩家「餐廳」，洪姓及廖姓餐廳老闆還拿出租約，表示已承租10年，租期到房屋改建為止。范女花錢買屋卻無法使用，向台北地院訴請餐廳搬離，法官認定洪、廖兩人無權占有，昨判決將房屋歸還范女。

獲判勝訴的范女透過律師陳長甫說，這兩棟房子是被蘇姓男子占有，再承租給洪、廖兩人開餐廳，如今法院判決蘇某應返還房屋、餐廳應搬離，總算還她公道。蘇某則透過律師吳家業強調，他有權占有，等看到判決書後再決定是否上訴。

這兩棟房屋位於台北市萬華區，巷內有許多俗稱「阿公店」的「餐廳」，這兩棟也是餐廳，其中一家目前已無營業，陳長甫律師主張，84年間這兩棟房屋就已遭法院查封，今年遭法院拍賣，屬於不點交屋，由從事房地產投資的范女以1300餘萬元購入。

蘇姓男子則強調，自己在84年間就以每月2萬元向原屋主承租，租期是至房屋「拆屋重建」，他並再將房屋以每月5萬元租給洪、廖兩人開「餐廳」，蘇某強調，有租約為證，且在「買賣不破租賃」原則下，新屋主也應接受舊租約，不能將他們趕走。

台北地院審理認為，85年間法院執行查封時，這兩間房屋為空屋，顯見蘇某主張從84年起承租並非事實；本案可上訴。

不點交屋 海蟑螂較易霸居

記者劉志原／特稿

購買法拍屋應以有「點交」的案件為首選，法院在拍定後，依法須先排除占有，將拍賣物交給買受人；不點交的案件，多半是屋內有人居住或有第三人、甚至是俗稱「海蟑螂」者占有，當事人在拍定後，只能自己設法住進去。

不點交屋若有人占用或租用，買受人只能打官司要求占有人搬遷，但如租用人與原屋主訂有租約，在「買賣不破租賃」原則下，買受人還得承受租約，須等租約期滿，買受人才可能搬進去。

若遇到租約定期100年或沒定期限，買受人豈不買得到、用不到？此時，即得依民法檢視租約是否符合「買賣不破租賃」規定，若租約超過5年或沒定期限，即須至法院公證，才適用「買賣不破租賃」，也就是說，若原屋主與承租人訂有超過5年租約，且租約經法院公證，新屋主即須遵守。