精挑預售屋 一圓成家美夢

預售屋的樣品屋設計美輪美奐，但消費者一定要理性思考，減少衝動，才能買到心怡的產品。（記者林美芬攝）

記者王惠珍／專題報導

什麼是「專有面積」？「專有面積」就等於「私有面積」嗎？現場銷售人員所說的「使用面積」，到底包含了哪些部分？

在預售銷售市場中有關「面積」的名詞可說是「百百種」，而且各種的解釋都有，對於一般消費者來說，極易引起誤解，而造成購屋的糾紛與爭議。

代書業者表示，有關建築物面積的紛爭，主要集中在建物區分所有的範圍屬於何人？並且到底有多少。也就是各所有權人花錢買到的坪數面積，到底有多少是屬於自己的「專有部分」，有多少坪數是與其他的區分所有人共用建物的「公共設施」，不要買到一大堆灌水的虛坪。

包括花台、雨遮的坪數究竟有多少？地下室停車位究竟怎麼登記？如果沒有購買地下室車位的客戶，到底要分攤到多少坪數的車道面積？

另外，房屋面積應以建築改良物所有權狀或地政機關建物登記簿所記載的面積為準，買預售屋時可向建商索閱建照的藍圖做為參考，消費者要注意的是，公部門對房屋面積的計算單位，通常是以平方公尺表示，建商賣給消費者卻是用一坪多少來計算，每一平方公尺須再換算成0.3025坪，才知道坪數有沒有問題。

看清契約 減少風險

記者林美芬／專題報導

面對糾紛頻傳的預售屋交易，消費者要如何自保？專家各有方法。

地政司長吳萬順建議消費者，仔細看清楚內政部地政司所出版的各項定型化契約範本，再把這些契約範本跟建商提供的契約做比對，如果有不同的地方，一定要追根究柢，才能保護自己的權益；這些定型化契約都可以在地政司網站上找到。

吳萬順更建議消費者，千萬不要對廠商的促銷方案過於衝動，而一時因小失大，不要倉卒下決定。

不動產仲介業營業保證基金主委王應傑建議，儘可能買成屋，如果一定要預售屋，一定要挑建設公司、挑大品牌，或有金控公司的建設公司，降低風險；消費者更要挑有加入公會的合法代銷公司，或是房仲經紀人買賣房子，減少更多的風險。

淡大教授莊孟翰建議，挑選預售屋，挑土地信託的個案，對消費者是減弱建商倒閉的風險，在開發型不動產證券的選購時，有土地信託的個案，也達到類似避險的效果。

李永然律師建議，衝動刷卡簽約買屋，即使只付2000元之類的小錢，都可視為契約成立，萬一碰到耍賴的建商，可能賴定這位消費者，甚至可能天涯追討履行契約，可能查扣薪水、查封房子之類的，就很倒楣了。最好是在付訂金同時，加註不追訂金，視同解約性質，主要是保留解約權，避免任何後遺症。

消基會房屋委員會委員林旺根則說，包括二次施工、夾層及工業住宅等，一再發生是問題，是建築師的創意、建商的蓄意、消費者的貪意共同結構而成，這是制度問題，需要制度解決。

預售屋糾紛 黑榜第一名

記者林美芬／專題報導

購買預售屋，其實就是買個夢想，為兩年後的夢想提前下注，可是，在夢想實現的過程中，隨時可能遭受打擊，根據地政司、行政院消保會、消費者文教基金會所做的統計，從去年以來，房屋申訴糾紛重回各項消費者申訴排行榜的第一名。其中，預售屋糾紛已經蟬聯多年冠軍。

根據上述機關團體所做的調查分析，預售屋糾紛中最多的是資訊不實，包括廣告與銷售資料與完工後的屋況不符，標示非常漂亮的圖片與描述精彩的建案，到完工後，有些走樣、或是坪數不符、或是樑柱橫隔、或是價格下滑，都讓消費者對其與當初的想像不同難以接受。

另外如工業住宅、挑高住宅、二次施工的陽台外推…等，都位列糾紛態樣的前幾名；如契約內容寫得不清楚等，也是問題多多。還有更細節的，如建材同等級配備的問題，如果沒有再明示那些品牌及規格，一到交屋，可能又是問題一籮筐。

據消基會的報告指出，在各項房屋糾紛申訴案件中，交易申訴案件最多的是桃園及新竹地區，其次才是台北市縣，這可能跟交易熱絡度增加呈正比例增加有關。

而在一場由住展雜誌主辦的座談會中，與會不動產仲介業營業保證基金會主委王應傑更預言，不動產證券化將開發型列入項目之一後，因為建商的問題重重，可能導致更多的預售糾紛發生。