商業區國有地 擬採標租

記者鄭琪芳／專題報導

原聯勤信義俱樂部以天價標出後，引發國內一波國有地政策論戰，部分學者專家、政治人物批評政府賤賣國土，國有財產局則認為外界過於泛政治化、反商化，雙方各有立場。但是，持平而論，目前政府處理國有地的確缺乏通盤完整的規劃，確實有檢討的空間。

近幾年來國內房地產景氣明顯復甦，國產局每次標售土地都吸引財團搶標，成為各界注目的焦點，因此，逐漸形成「政府只會賣地」的印象，加上部分住宅區土地標脫後，被拿去蓋豪宅，更讓社會的觀感不好。

不過，根據國產局統計，近5年來政府出售國有地面積逐年下降，由90年的797.5公頃，下滑至94年的333.7公頃，只是因為房地產復甦，不少國有地高價賣出，國有地售價收入由90年的179.2億元，增至94年的364.3億元，外界以此指控政府大賣國有地，讓國產局覺得相當的冤枉。

國產局副局長蘇維成就表示，外界常會要求政府做一些奇怪的事，房地產不景氣、土地價格不好時，政府賣地沒有人說話，土地價格好時，就說政府不能賣地，如果照外界的要求去做，國有地只能賣到最差的價格。

最令國產局氣結的是，明明聯勤信義俱樂部以總價近64億元、平均每坪274萬元的天價賣出，是住宅區土地有史以來最高標售價，但竟有人批評政府「賤賣國土」，一位國產局官員就說：「一下子說我們和財團聯手炒高房價，一下子又說我們賤賣國土，真的很矛盾。」

外界的批評確實有些是不盡合理，從經濟角度來看，政府釋出土地供民間開發，不一定是壞事，以聯勤信義俱義部為例，閒置不用實在浪費，標售後政府不僅一舉進帳64億元，未來每年更有源源不絕的稅收，交由民間開發還可刺激經濟、增加就業機會。

但政府畢竟不是營利機關，處理國有地不能只考慮經濟效益，還要兼顧公益性及長期效益，尤其是國人「有土斯有財」的觀念根深柢固，賣土地的行為總是給人負面印象，雖然國產局表示，該局經管的國有非公用土地不減反增，由90年底的26.2萬公頃，增至94年底的27.1萬公頃，但精華地段大面積的國有地持續減少，也是不爭的事實。

如何兼顧經濟效益與公共利益，是未來政府處理國有土地應思考的重點！不論「只租不售」或「只售不租」，都不是絕對的好方式，應就個案及都市計畫需求而定，例如設定地上權、合作開發、委託經營及BOT等，都是未來可以考慮的方向，過去也有不少成功案例，只是相較於出售土地，這些處理方式比較麻煩，國產局也因此比較少採用。

所幸經過這次風波之後，國產局已經開始研擬改採「設定地上權」的方式處理商業區國有地，並重新考慮「標租」的方式，都是值得支持的新方向。

學者︰兼顧公益性 只租不售

記者鄭琪芳／專訪

針對國有地管理政策，政大地政系教授張金鶚認為，目前以「賣地」為主的方式的確可以被檢討，政府在處理國有地時，不應只考慮短期的經濟效益，也要兼顧長期的利益及公益性，尤其是精華地段的大面積國有地，應維持「只租不售」的原則。

張金鶚指出，民國79年國內房地產飆漲時，政府召開「全國土地會議」，當時就達成國有土地「只租不售」的原則，「租」比較有彈性，未來政府需要用地時，還可以拿回來，不至於還要再跟民間徵收土地，如果政府持續以高價出售國有地，未來要用地時再以低價徵收民間地，恐怕會引起民怨。

張金鶚表示，政府並不是都不能出售國有地，面積比較小或是非精華地段的土地，可以出售給民間使用，但位於精華地段的大面積國有地，如聯勤信義俱樂部、板橋追風廣場及陸軍保修廠等，就應該考慮公益性，以天價賣給財團蓋豪宅，只有短期經濟效益，缺乏公益性與長期效益。

張金鶚說明，「出租」的方式其實很多，包括標租、設定地上權、委託經營及BOT等，甚至可以進一步規劃「不動產證券化」，他表示，以聯勤信義俱樂部為例，可以採取設定地上權的方式，由民間開發成高級飯店，或是規劃興建文教設施，地下樓層還可以做為停車場，兼具經濟效益與公益性。

對於部分業者認為國有地「只租不售」，可能影響民間開發意願，張金鶚則指出，包括台北市忠孝東路的SOGO百貨、中山北路的晶華酒店、信義計畫區的君悅飯店、南京東路的華航大樓等，都「只租不售」或「設定地上權」的案例，但仍帶動該區域商業發展。

張金鶚強調，目前政府對國有土地處理並沒有一套明確方向或目標，只是視財政需求而出售國有地，未來政府處理國有土地時，應該考量區域發展及都市計畫等，多花一些時間討論、規劃，目前的做法還有不少需要檢討的地方。