超大型社區 管理高難度

前言：集合住宅大樓內的住戶可說是「百百種」，2、3百戶的住戶住在一起就有許多不同的意見了，對於動輒就千戶以上的超大型社區，到底該怎麼管理才是？

其中最重要的就是「錢」與「權」這兩大項，也就是社區公共基金與管理費的收支要能清楚沒問題，以及管理組織的成立與運作方式，這些都要靠制度的建立，才能避免人謀不臧的問題。

如果這兩項都可搞定沒問題，即使是千戶以上的大型社區，也可以像發條上鍊一樣邁入常軌了。 （記者王惠珍）

頭痛問題之一
管理費 收支擺不平

記者王惠珍／專題報導

錢的問題一向是管委會的罩門所在，大多數的管委會派系紛爭，多導源於究竟社區的錢該怎麼花而擺不平，有些採「分會」與「聯合會」運作模式的超大型社區，甚至還出現過「分會」以拖延該上繳的管理費方式，抵制「聯合會」所做成的決議，讓「聯合會」沒錢不好做事的狀況。

在社區裡面最大筆的金額，就是社區公共基金了，以住戶超過1000戶以上的超大型社區來說，社區基金動輒都在千萬元以上，這麼大筆的金額，除了傳統的定存作法外，目前銀行也推出信託的新服務項目。

至於住戶每個月該繳交的管理費用，則是另外一個保全的重點，目前中南部地區多數仍採由管理員收取的方式，而為避免出現管理員侵佔管理費的弊端，越來越多北部個案已採用銀行扣款的方式來處理。

漢衛樓管公司副總經理王克輝表示，目前社區管委會對銀行轉帳最大的抗性，在於匯款手續費的問題，由於住戶主要的薪水帳戶，未必和管理費的扣款銀行屬同一單位，除非每個月親自跑銀行存款，如果利用匯款或是ATM轉帳方式繳交，必然會出現跨行手續費的問題。

東京都資深副總林錫勳則表示，隨著銀行對社區管理費業務的積極爭取，目前還可透過「虛擬帳號」的方式，只要透過帳號，管委會就知道哪一戶的住戶有交錢，哪一戶仍未繳管理費了。

頭痛問題之二
管委會 組織難搞定

記者王惠珍／專題報導

人多總是意見多，對於戶數動輒在千戶以上的超大型社區，這麼多的住戶，管委會的組成就是一大問題。

東京都資深副總林錫勳表示，有關區分所有權人會議的召開，在目前修正過後的「公寓大廈管理條例」，已給予更大的彈性，可以透過流會再召開二次會的方式，降低開會的出席人數門檻；至於召開的地點也都有辦法可解決，從附近小學的禮堂、里辦公處，甚至還有社區乾脆在自家中庭搭起棚子就可以召開，倒是管委會的組成型態和方式還比較複雜一點。

根據「公寓大廈管理條例」的規範，如果是屬同一宗基地，而且主建物與附屬建物不可分割，則只能登記為一個管理組織，也就是只要是消防、給水等設備面無法進行切割，不管你是100戶的小品社區，抑或是1000戶的超大型社區，都只能有一個合法登記的社區管委會而已。

但由於這麼多的社區住戶，只隸屬一個社區管委會，管委會的委員勢必多達2、30位，難免出現議事效率不彰的問題，而且每棟的問題各不相同，自己棟發生的事情，卻必須要求其他棟的委員一起討論表決，相對也容易讓社區公共事務處理起來沒什麼效率。

因此，位於台南的「長億城」，總計1700多戶的住戶，下面再區分為7個管委會，彼此財務分割各自運作，但因依法只能在公部門登記成一個管委會，因此再由這7個管委會組成一個聯合會，利用變通的組織方式來提升管委會的效率。

不過這種「分會」與「聯合會」的運作型態，未必能套用到所有的超大型社區上面，例如位於新店的超大型社區「達觀鎮」，當初在一期推案時，建商就分割成6張建照，照理可以各自獨立成立6個社區管委會，但因污水處理場、社區巴士等公共使用的部分無法分割，因此還是必須維持「統一」的型態。

而「大台北華城」則是另一種的案例，由於華城里整片的山頭包含了好幾個不同的社區，但因社區道路、中繼水塔等大公的部分，是由這幾個社區一起共享，因此是由完全不同建案的幾個社區管委會，再組成聯合會的型態共治。

但對於住辦混合的大樓就更棘手了，因為住家及辦公的屬性原本就不同，硬要透過同一管委會運作，難免出現立場不同的爭議，但若建商當初是採同一張建照方式進行申請，包括防災中心的相關設備、社區公共基金等「共有財」，可是怎麼分也分不清楚的東西。

總而言之…
管理大計 推案就要考慮

記者王惠珍／專題報導

社區管理品質的良窳關係到後續整體的居住品質，一個管理維護一直保持在良好狀況的社區，絕對可以幫建商的品牌形象加不少分，反之，住戶交屋進駐之後，就變成大雜院的大樓社區，後續業者再推出的新案，也不會輕鬆容易就賣到高價。

因應「公寓大廈管理條例」的規範要求，針對這種超大型社區的規劃，推案建商在規劃之初，最好可以先導入樓管公司參與，並且將社區的設備事先就進行分割，讓後續各棟大樓可以單獨組成各自的管委會，切割成多個200多戶的中小型管委會，可讓社區管理更有效率也單純許多。

另外，同社區的產品規劃，也以同質性為宜，尤其避免透天與大樓共照，或是辦公與住家混合的狀況，因為住戶的使用狀況不同，對公共事務的處理角度也不一樣，容易出現爭執的狀況。

與地主合建的個案，如果地主的保留戶較多，也出現過地主因沒有住過集合住宅大樓的經驗，對於管理費有所抗性。