全台掃描 購屋完全攻略

◎記者╲林美芬、陳品竹、林耀文、王惠珍

根據房仲業以網路進行調查，台灣民眾平均買屋預算已經攀升到700萬，詢問度最高的熱門地段以北市大安區、板橋市、新莊市、桃園市、新竹市、台中西屯、台南東區及高雄三民區等等和捷運站周邊最受歡迎。這項調查是由信義房屋企研室所做，透過網路進行台灣民眾購屋需求調查。

信義房屋的統計資料顯示，94年上網尋求買屋賣屋服務的使用者中，可以負擔的房屋價位落在395~711萬之間，坪數則希望在24~38坪左右，可接受的購屋期限在半年以上，有51%的比例是首次購屋，這與台灣不動產資訊中心所做的購屋需求調查中首購佔49.7%十分接近。

至於台灣民眾心中最愛的各都會區熱門地區，則以北市大安區、板橋市、新莊市、桃園市、新竹市、台中西屯區、台南東區、高雄三民區等以及捷運站周邊最感興趣，而最愛房屋類型的結構分布則依序為大樓、公寓、透天厝。

信義房屋企研室協理張欣民表示，從這份調查結果也發現，網友最重視房仲網站的瀏覽功能是否friendly以及房屋資料庫的物件是否齊全優質，屋訊愈詳細愈好、比例高達85.2% ，其次為網路虛擬看屋、占73.5%，排名第三的是即時的回饋及互動、約占62.6%。

張欣民指出，大約每百名受訪者中，就有85人認為，房仲網路上可以立即搜尋購屋範圍並清楚顯示房屋坪數、價格、屋齡、格局、樓層、車位、產權及特色等資訊，對有意購屋者的幫助最大。

價位 全台漲幅5％以下

北台灣房價走勢看法，逐漸出現分歧，有人看漲、有人看跌；而代銷普遍的看法則是個案表現及區域性表現。

根據住展雜誌的調查，北台灣去年的餘屋量有4萬3465戶，累計未賣出的金額達3801億元，餘屋剩餘的多寡，對該區域未來的房價走勢有一定的影響，賣壓較大的區域，預計將有5∼10%的跌幅，賣壓輕一點的區域，也將有3∼5%不等的跌幅。

北台探看有跌有漲

住展雜誌看漲的區域，包括台北市大安區、南港區、台北縣新店、汐止、土城、深坑。

而看跌的區域則有台北市內湖區、中山區、士林區、台北縣林口、三峽、淡水、中和、樹林、板橋、桃園桃園市、蘆竹鄉、中壢市、楊梅鎮、新竹竹北市、新竹市。

政策作多大勢不弱

而信義房屋所做的市場分析則是，在政策作多及交易量穩定成長的情況下，全台房屋市場維持價量皆穩的市況，全台房價可望維持漲幅5%以下。

信義房屋認為，2006年房市若政府全面開放大陸人士來台觀光，便是房市「向上提升」的主要動能。根據經濟研究機構預測，如果政策真的開放，將使全年經濟成長率增加0.5個百分點，這對國內房市會產生間接拉抬作用。

但北台灣主要代銷商比較一致的看法是，個案表現，包含個案品質、區域性的推案量多寡，新的公共建設進度等，都直接影響房價，其中，又以個案品質的影響最大，也就是房屋市場重回到房屋的基本面。

高鐵 帶動中屋北賣潮

高鐵預計今年10月通車，從台北到台中僅需43分鐘，台中業界認為，高鐵形成的全台1日生活圈，對台中房市是大利多，因為台中的房價僅為台北的3分之1，但居住環境及氣候卻優於台北，住在台中市搭乘高鐵到台北上班的新族群可能產生，提供了「中屋北賣」的契機。

中北房價相差3倍

台灣省建築開發公會理事長穆椿松指出，台北一般地段的大樓，大約每坪3、40萬，相對於台中市的一般大樓大約是12、3萬，因此台中市房價大約僅為台北市的3分之1，但台中市氣候宜人，被票選為台灣最適合人居住的城市。

因此高鐵通車，台灣一日生活圈形成，台中市即可能有「中屋北賣」的契機。

通勤月可省近2萬

穆椿松指出，以天母大樓房價為例，每坪約50萬，購買60坪約3000萬，外加2個車位約350萬，總價3350萬。以3分之1比例換算，在台中市以每坪15萬元買60坪約900萬元，外加2個平面車位200萬元總價為1100萬元，用天母房價來台中購屋可少花2150萬元，如果這些錢是向銀行以3%利率貸款而來，1年房貸利息就要63萬元，每月所付房貸利息約5萬2500元，但高鐵公司目前預估台中到台北的來回票價約1500元，現在週休2日，因此每月搭車為22日、車資3萬3000元，因此以房貸利息來通勤搭車到台北上班，每月還足足可節省近2萬元。台北消費者也可以用台北大樓價格，買台中市市區的大別墅，提高居家品質。

首購 豐富公設搭總價

台南房市一向以透天產品為市場主流，但最近幾年來累積的大樓市場客源，卻已逐漸增多，今年開春後，大樓推案持續增加，大樓換屋產品主要強調觀景與地段優勢條件；首購大樓產品則以豐富公設規劃搭配總價帶控制，爭取首購客，今年台南大樓市場可望蓬勃發展。

市調顯示，年後，台南換屋大樓陸續進場，包括富立建設在5期重劃區推出「相對論」景觀大樓案，也在成大附近進場推出「知安根」高質感換屋大樓案；麗莊建設在府前路強銷「府前大學士」換屋大樓案，億銀建設也在5期重劃區推出「浪漫滿屋」換屋大樓產品。

3房產品多在300萬

首購大樓產品推案也持續增多，除了皇龍建設「金生金室」、興富發建設「世紀之門」與和宜建設「閱讀左岸」等首購大樓案之外，寶佳建設在東區農改場的首購大樓案，也準備在近期內進場，業者紛紛訴求社區規劃豐富公設內容，3房產品則多控制在300萬元左右，以吸引年輕首購客上門。

富立建設總經理陳聰徒指出，台南換屋客源，大多為在地台南人，對地段環境與觀景條件相當重視，產品質感規劃與建材等級，也是客戶看屋選擇重點，因此要提高台南換屋大樓的推案成效，除了外觀特色表現外，賞景優勢與學區都是滿足換屋客的重要誘因。

潤大行銷副總經理吳淑蕙表示，台南首購客的購屋態度較為保守，因此預售模式，刺激客戶提前進場效果有限，外地建商前來台南推出首購大樓產品，在新成屋階段，如能展現社區公設的便利機能，並維持合理價位帶，較利於獲得客戶認同。

樓高 樓層越高價越揚

隨著市場量體的放大，目前高雄地區的電梯大樓房價出現了兩極化的走向，位於第一線位置的景觀豪宅單價持續向上看，但在一般型產品的單價表現上，則有拉不太上去的狀況，而且這種兩極化的差距將越來越明顯。

高雄市代銷經紀公會理事長陳世雷表示，在市場供給量增溫放大下，使得消費者的選擇性增多，目前唯有條件好的產品才可以脫穎而出，如果附加價值不強，則恐陷入價格競爭的狀況。

大樓房價走兩極化

根據市調資料統計，受到區域供給量放大的影響，目前首購大樓的成交單價，主要落在10至11萬元之間，建材等級或品牌效應較強的個案，則可以多拉個1至1.5萬元，由於首購房價想要更創新高已難，建商在開價上也不敢加太多。

但對於大坪數豪宅個案來說卻不是這個樣子，由於皇苑、鼎宇等建設公司，位於高美館公園第一排的新推個案，低樓層均已出現18、9萬元的成交價，高樓層更是上看20萬元，連帶也帶動其餘位於第一排的大坪數換屋大樓房價，高樓層的產品均喊到17、8萬元之譜。

此外，位於市區的幾個換屋大樓，目前醞釀中的單價，也都「高高在上」，其中慶旺建設的文化中心案，由於位於文化中心第一排的稀有位置，業者一坪單價也打算賣到20萬元。

申貸 搶進低利趁現在

國內資金依舊寬鬆，但刷卡引發的呆帳及信用危機，讓銀行的信用放款趨於緊縮，同步使得房貸爭奪戰更為激烈，房地產業者認為，對於有穩定收入的民眾而言，正是另個購屋良機，可以享受更優惠的利率。

北區房屋總經理彭培業分析，從各大銀行紛紛調降利率以爭取勞宅正取戶的情形看來，即使央行調漲存款準備率，銀行的放款利率跟漲的機率也不大，民眾正好趁著低利率的時機購屋，可以多享受幾年低利率的時間，間接降低還款負擔。

房貸低利率時代，信義房屋協理張欣民認為，可能還會持續一段時間，尤其是銀行競爭之下，有些房貸的前一年到二年，都可能貸到1.85-1.95%的超低利率，對於首購族及租屋族而言，其實是相當具有誘因，具有轉租為買的利基。

置產 中科帶出哈燒區

中華民國建築開發公會全聯會副理事長賴正鎰認為今年台中房市漲幅仍有15%，主要原因包括利率維持低點購屋壓力輕；中科帶來的住屋需求；中彰、中投快速道帶來鄰近縣市消費人口，使台中成為中部消費中心，活絡台中經濟有利房市；重大建設啟動，包括新市政中心、大都會歌劇院、特4、特6號道路、綠色捷運的動工；匯率升，台幣升值吸引國際熱錢投入；政府優惠房貸政策有利房市；物價指數上漲，購屋置產成為保值的利器。

台灣省建築開發公會理事長穆椿松則就台灣經濟面指出，世界LCD面板需求大增，台灣生產LCD的友達、奇美、廣輝、華映、漢宇，產能佔全世界49%，其中已在中科設廠的友達及也準備在中科設廠的華映，又佔台灣產值的40%，經濟好轉當然也有利房市。

標地情報

交通部台灣鐵路管理局公告標售95年第3批的國有非公用不動產共3宗，將於3月2日在鐵路局高雄工務段開標，底價總金額為1億5133萬5630元。

其中最大筆位於鹽埕區興福段，面積為1225坪，屬住四土地，標售底價為1億3368萬餘元，換算下來每坪底價將近11萬元，是最近台鐵在高雄地區較大面積的標售地。

另一筆小面積標售地，同於鹽埕區，這筆住四土地，面積僅20.8坪，標售底價為213.9萬元。而去年曾流標的三民區三塊厝段土地，再度標售，面積共156坪，屬住五土地，底價調降到1551萬元。

（記者王惠珍）