錢進房市 小額投資多元化

前言

一提到房地產的投資，一般人一定先想到店面、小坪數套房或是別墅產品等，由於每戶至少都是數百萬元起跳的高價品，若非手中有大筆金錢的人，根本沒有能力投入房地產市場「炒樓」獲利。

但隨著投資管道的多元化，目前房地產投資已不是有錢人才能投入的金錢遊戲，即使是手中只有幾萬元閒錢的一般小老百姓，利用剛拿到的年終獎金或是壓歲錢，也可以加入房地產投資的行列。

其中最容易入手的投資項目，就是購買營建類股的股票，藉由股票投資進入不動產投資的領域。此外，在「不動產證券化管理條例」通過之後，還可以購買不動產投資信託基金（REITs），讓每個人都可以投入房地產的小額投資。

此外，在中南部地區有些小坪數的套房投資產品，總價不到100萬元，只要拿得出數十萬元的自備款，就可以當起「出租公」，等著坐收租金獲利了。

（記者王惠珍）

選項1 套房

捷運、學生 獲利雙星

記者王惠珍／專題報導

不同型態的套房產品投資報酬率也不同，根據房仲業者的統計，一般而言，以捷運套房的報酬率最高，在北部地區約可達8%至13%左右；另外，專以學生為對象的大學商圈內學生出租套房收益則是居次，投資報酬可達10%左右。

不過要注意，位於市中心區的捷運套房因為房價較高，租金收益率不易超過10%，郊區的捷運套房則因房價相對較低，租金收益率反而比較高。

信義房屋企研室經理林永孟表示，套房的出租是以「戶」為單位，論「間」而不是論「坪」，而且屋齡的新舊之間租金差距並不明顯，房租的高低主要是看室內空間大小以及規劃而定，因此房價較低、公設比較低的套房產品，較有機會獲得比較好的投資報酬率。也就是高單價的預售套房投報率，可能不如單價較低的中古套產品；而坪數比較大的套房，也不見得可以有較高的租金收益。

因此消費者如果要購買套房投資出租，應先確認區域「現在的」租屋需求與租金水準究竟是多少，若有目前已現有房客並願繼續承租，或是不必再重新裝修就立即出租者，是套房投資優先選擇的標的。

此外，購買套房投資必須要有「長期投資」的心理準備，如果以1年8%的投資報酬率計算，累積15年的租金收益，幾乎可以賺上1倍的本金；但若購入幾年後即轉手賣出，可能因賠售及稅負的支出不賺反虧呢。

選項2 營建類股票

營建資優生 水漲船高

記者王惠珍／專題報導

這兩年房地產市場推案火熱，不少營建類上市櫃建商，均開出漂亮的成績單。

94年不少營建類上市櫃公司獲利相當亮眼，根據目前部分公司自結的數字來看，其中華固建設去年每股稅前盈餘7.1元，永信建設也在7元左右，長虹建設去年稅前盈餘6.92億元，每股稅前盈餘6元，今年將挑戰8.5元。

其餘幾家營建類股的資優生，包括皇翔建設去年每股稅前近5.3元，今年預估每股盈餘上看7元。位於南台灣的京城建設，去年營收為33.4億元，但受到配發5元股票股利股本膨脹的影響，稅前盈餘為4.05元，今年則預估每股稅前盈餘將有10元的水準。

宏普建設去年每股稅後盈餘3.5元目標無法達成，但每股稅前盈餘仍有3元以上的實力。興富發去年每股稅前盈餘約在2元左右，但今年可入帳的個案約有9個，爆發力備受看好。宏盛建設則因豪宅案「帝寶」開始交屋入帳，去年12月已大舉認列25億元的業績，目前個案仍陸續進行過戶，預估今年第1季的入帳額度也將頗為可觀。

選項3 REITs

投資多研究 兩邊獲利

記者王惠珍／專題報導

標榜只要幾萬元，就可以當起知名不動產房東的投資商品「REITs」（不動產投資信託基金），由於具有抗通膨、收益穩定及低稅負等優勢而受到市場的青睞，去年開始在國內成了相當火紅的理財工具。

所謂的REIT， 是指不動產投資信託（Real Estate Investment Trust） 的簡稱，在「不動產證券化管理條例」通過之後，讓不動產可以分割成許多的小單位加以證券化。

基本上，不動產投資信託也是基金的1種，它的掛牌及交易方式和股票相似，這項集合債券、股票特色的商品，最吸引投資大眾的地方是，可同時兼具債券的穩定收益，以及股票的資本利得，其中收益來自不動產未來的租金收入，至於資本利得的部分，則要看不動產市場景氣循環、證券市場多空而有不同。

不過不動產投資信託基金可不是一定穩賺不賠的，消費者在投資前，還是要做好功課，對其投資的地區、商品組合、利率環境等做一番了解，才能在兩邊都獲利。

投資必修／算清資金 考慮變現 投資降風險

天底下沒有哪一項的投資一定一本萬利，消費者在進行小額投資的時候，首先必須先對自己現有的經濟能力做好評估，看看自己有多少的現金，以及資金究竟是短期閒置，還是可以當作長期的投資。此外，還必須考量到投資標的物的流動性、變現性以及折舊等種種問題。

若考慮投資套房收租獲利，就要有長期投資的心理準備，而且套房產品的銀貸成數比一般住宅產品低，大約在5、6成左右，必須要準備比較高一點的自備款，此外在估算收益表現時，不要忘記要加上稅金、折舊以及修繕費用等相關成本支出。

投資營建類股的股票或是購入不動產投資信託基金「REITs」，雖然在變現性及流動性方面，遠比投資套房產品為佳，但仍舊要檢視個股每日的交易量大小，如果每日的交易量僅有1、200張而已，甚至還低於百張以下，同樣會有想賣的時候卻賣不出去的困擾。

而且股票市場的波動性大，很容易就受到大環境的因素影響，不像房租的租金行情比較穩定，這些都是消費者進行房地產投資時，要先做好的心理準備。

（記者王惠珍）