換屋大補帖 別讓權益稅著了

◎記者王惠珍／專題報導

換屋是個人購屋周期必經的一個歷程，但到底該「先買後賣」還是「先賣後買」才好呢？

專家指出，如果要「先買後賣」的話，將會面臨同時繳兩戶房貸的壓力，資金須相當充裕才行；「先賣後買」則要妥善掌握好買進賣出的時間，以免出現銜接不及無屋可住，必須租屋的窘況。

換屋所需準備的資金，包括新屋的自備款、裝潢家具費用、各項稅費及每個月所需繳納的房屋貸款等，整個換屋預算最好能抓得寬鬆一點，以免後續出現資金卡住的問題。

財務評估7步驟

1. 首先須評估舊屋目前可以賣多少錢？直接向住家附近的房仲公司詢問最近的區域成交行情，會是個最方便直接的選擇。
2. 估算自己可負擔的新屋房貸額度，以不超過每月家庭總收入的1/3為宜，以免影響到家庭原有的生活品質。
3. 計算出包括土增稅、契稅、塗銷設定費等房屋交易過程中會出現的相關稅費，扣除掉這些的應繳稅費，才是舊屋出售可取得的金額。
4. 統計手中可動用的現金資產究竟有多少，再加上舊屋的售屋所得，即是手中可動用的購屋現金。
5. 詢問銀行目前的房貸利率，以算出新屋後續每個月該繳的房貸金額。
6. 新屋的裝潢、家具費用也是一筆支出，雖然可使用現有的家具，或是慢慢購置，但基本的新居木作裝潢，最好先納入計算。
7. 即可就以上各步驟，歸納出換屋的自有資金有多少，以及可負擔得起總價在多少金額範圍內的新屋。

重購退稅-你不能不知的省錢法

換屋過程中除了會有土地增值稅、契稅、印花稅等買賣交易相關的稅負支出之外，另外在年度申報綜合所得稅時，還必須申報財產交易所得稅。

其中契稅及印花稅是跑不掉的稅捐支出，但若新、舊屋的換屋時間不超過兩年，而且新屋的房價並高於舊屋的金額，包括土地增值稅及財產交易所得稅這兩項比較高的稅負，還可利用「重購退稅」的優惠，省掉大筆的稅負支出呢。

先賣後買的稅務要點

●可適用無自用住宅優惠稅率。

●兩年內買賣換屋，只要新屋土地公告現值高於舊屋，原舊屋所繳交的土地增值稅，可以適用「重購退稅」規定，申請退回已繳的土增稅。

●兩年內買賣換屋，只要新屋的房價高於舊屋，並且為自用住宅使用，即可適用「重購退稅」規定，免繳財產交易所得稅。

先買後賣 小換大

●如果購買的是成屋，將無法適用無自用住宅的優惠稅率。

●兩年內買賣換屋，只要新屋土地公告現值高於舊屋，原舊屋所繳交的土地增值稅，可以適用「重購退稅」規定，申請退回已繳的土增稅。

●兩年內買賣換屋，只要新屋的房價高於舊屋，並且為自用住宅使用，即可適用「重購退稅」規定，免繳財產交易所得稅。

先買後賣 大換小

●購買新屋時名下仍有舊屋，將無法適用無自用住宅優惠稅率。

●因新屋的坪數較舊屋小，土地公告現值多半低於舊屋，因此無法適用「重購退稅」規定，申請退回已繳的土增稅。

●因新屋價多半低於舊屋，無法利用財產交易所得稅的抵扣規定。

賠錢賣屋-可免去財產交易所得稅

消費者賣房子如果舊屋賠錢賣，可不要以為就是自己自認倒楣而已。

根據所得稅法的規定，如果當年度有房屋出售，必須在申報綜合所得稅時，一併申報這筆的財產交易所得，如果屆時無法舉證自己是賠錢賣房子，還得讓國稅局多課徵一筆財產交易所得稅呢！

舉證無交易所得 才能免繳

財政部高雄市國稅局官員指出，民眾如果是賠錢賣房子，必須舉證自己當年度並無財產交易所得，必須主動檢附買進及賣出該不動產的買賣契約書（也就是俗稱的私契），且必須一併附上當時收付價款的紀錄或是憑證，以及因取得、改良以及移轉該項資產，而支付的一切費用支出憑證，才可證明該筆不動產交易確實並無所得。

務必留存每筆交易單據

也就是，不是提供當初的買賣契約書即可，還必須提供「資金證明」，賣房子時必須將買方所給付的每筆金額收據或是匯款單一一留存備妥，而且憑證的金額加總起來，也必須和契約書上的售屋金額相符才可，如果遭國稅局懷疑是假買賣那就糟了。

至於當初購入房屋的資金證明，如果因持有的時間過久，已找不到當初的合約書及憑據時，則可在清償銀行貸款餘額時，請貸款銀行影印一份當初辦理房貸時的購屋合約書。

目前國稅局認可的成本及費用支出，在成本方面諸如房屋的取得價金，以及包括契稅、印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等購入房屋的相關必要稅費。另外在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息，以及出售房屋支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等，也都可列為成本，但重點是這些都必須有收據憑證「佐證」才可以。

如果真的提不出讓國稅局信服的證據，國稅局依法可以依據財政部核定的標準，課徵財產交易所得，那真的是雙重損失了。

迎新送舊-他們的換屋理由

為小孩 黃先生轉入市區中古屋

●黃先生新婚時，在新店購入一戶40多坪的4房大樓，原想即使小孩子出生，每個孩子也都有自己的房間，短期內應該不用作換屋的打算，沒想到因老大、老二兩個孩子接踵而來，夫妻兩人又都在上班，工作相當忙碌，很多時候都要岳父岳母幫忙照顧小孩，但是兩地車程要花上3、40分鐘，考慮到方便性，因而興起在太太娘家附近換屋的打算。

原有的舊屋經房仲公司評估，中古屋價大約在8、9百萬元上下，但是太太的娘家位於市區，附近房價動輒要1、2千萬元，如果換屋，家中經濟負擔勢必一下子增加許多，這點讓黃先生在換屋前考慮許久。

但因原來的舊屋僅40多坪，實際上算起來只能說是3加1房，其中一間比較大的次臥房，又已拿來當作書房，兩個孩子是姊弟，如果孩子再大一點，房間數勢必不足，和太太再三考慮之後，決定先在太太的娘家附近找看看有無合意的中古屋，等到有理想的標的物出現，再將原來的舊屋委託房仲公司銷售，將舊屋的銷售所得拿來當作換屋的自備款。

為父母 林小姐找電梯華廈

●而林小姐則是另外一種情況，目前單身的林小姐，與父母親一起居住在公寓的4樓，考量到父母年事已高，公寓並沒有電梯，每天上上下下爬樓梯並不方便，加上林小姐雖然單身，但成年人總希望保有較多的個人生活空間，因此在與其他兄弟姊妹商量後，決定換屋找個有電梯的中古屋。

由於舊家的生活環境父母已相當熟悉，白天還有一些老鄰居可以話家常，體貼的林小姐因此不考慮換到太遠的地方，所幸在距離舊家兩個公車站的地方，找到一戶頂樓有加蓋的電梯華廈要出售，樓下是3房的規劃，父母還可以分房睡，讓母親可以不受父親鼾聲的困擾，至於樓上加蓋的房間，由於不需經過樓下進出，讓林小姐還可達到保有個人生活空間的小要求。