舊宅更新 開創新價值
北市每戶至少可賺300萬

記者林美芬／專題報導

居在30年以上老舊住宅的都會區民眾，自力更新住宅，根據營建署的粗估，每戶至少可以賺到300萬到500萬元的利潤。

怎麼算賺到這些錢？

營建署都市更新組組長陳興隆是從台北精華區現階段房市價格來推估計算。

30年以上老宅達140萬戶

陳興隆說，目前最急需更新的建築，是30年以上屋齡的3-5層樓的老舊建築，這些住宅的管線、結構都已經達到使用上限，也堆積了難以清除的污垢，也缺停車位、適當的公共設施配套等，這些現住戶絕大部分是台灣中產階級；根據行政院的統計，30年以上屋齡住宅數量達到140萬戶。

原地重建可擴大建坪

陳興隆指出，如果重建，透過現有「加速推動都市更新方案」可以有容積獎勵、有適度的整合及貸款協助，則在原地重建，原本30坪的房子，約可以擴大到40坪左右的面積，除了房子是新的結構與安全係數之外，還擁有停車場及相關的公共設施，整個生活品質可以提升。

內湖翻建獲利可達300萬

以台北市的房價計算，內湖新成屋約是每坪30萬元以上，若是40坪，至少要1200萬元，可是現有市區內30坪30年以上老房子，房價約在500-600萬元上下，再加上重建經費，視建材與工程的級數而異，每坪約5~7.5萬元，工程費用約200~300萬元，則更新約有300~500萬元的獲利空間，在不同的區段、不同的坪數，會有更大價差。

維護更新變數大

陳興隆說，至於維護型的更新，也就是房子結構還不錯，只是外觀剝落、鐵窗亂蓋、或是整個社區已經破落了，要重新整理及整修，腹案是希望能補助3成經費，但能否實行，還要看預算能否通過，變數比較大。

公權力促新 台中體2為第一例

記者陳品竹／專題報導

台中市政府選定「體2」做為都市更新的首件個案，目前正準備籌組更新委員會。台中市建築開發投資公會理事長王忠正指出，舊社區的更新有利區域均衡發展。

台中市政府建設局建築工程課課長李正偉指出，雙十路的體育場下角的10公頃土地，都屬「體2」更新範圍，也就是後方到精武路、進德路一帶；未來更新完成後，區內有商業區、住宅區、綠地等。

台中市建築開發商業公會理事長王忠正指出，921大震後，台中市有以921震災重建暫行條例，對倒塌大樓重建的更新個案，但那是因應災後重建而實行的，如果舊社區的更新改造，「體2」應該算是第1例，如果能夠更新完成，對於整體市容的改善及都市發展的均衡是相當有助益的。

台中市亟待更新的區域相當多，以火車站前的中區為例，過去是台中市最繁華的區域，但隨著都市發展西移，現在卻是最破舊的一區，因此市府在重視新區域發展，最好也能對這個區域做更新，這樣舊市區才能重獲活力。

王忠正指出，許多學者及專家提出，希望政府以獎勵容積等優惠措施鼓勵民間來做都市更新，但他認為在與住戶協調過程，如果沒有公權力的介入，可能要耗時耗力好幾年，對開發商而言，不符經濟，何況台中市後期發展區還有大片待開發土地，開發商會認為與其耗時耗力去更新，不如找新地開發，除非有極大誘因，否則他認為還是由公單位更新後，再釋出土地給民間開發較適當。

南台仰誘因 宜公地公辦再釋出

記者王惠珍／專題報導

至於在南部地區則因地價相對較低，加上要開發千坪以上的大面積土地，並不若北部那麼困難，因此都市更新的「誘因」在南部並不大。

高雄縣建商公會理事長洪平森表示，從目前政府公布的這50筆都市更新案來看，其中不少為國公營企業的土地，應該算是都市計畫後重新辦理土地重劃的行為，讓原來的工業區、市場用地、國公營企業宿舍等土地使用強度不高的土地，可以重新改頭換面，以更適合目前都市的都市發展，比較屬於「公辦」的形態。

台北市由於土地開發不易，要開發大面積的建地較為有限，因此業者願意花時間申請都市更新，但是目前南部地區可供建商開發的土地仍有不少，不需要非等都市更新案不可，這部分有「南北差距」存在。

高雄市代銷經紀公會理事長陳世雷則表示，都市更新的文書作業程序較為冗長繁複，台北市由於地價高加上土地開發不易，如果地點夠漂亮，即使花長一點的時間，可以取得建地旁邊的公有地合併在一起，讓基地有更好的開發規模，對建商是有誘因的。

但以目前南部地區的地價來看，到處都可以取得一般的建地，與其要業者花時間申請都市更新，反不如國有土地先自行辦理都市更新變更後，再採公開標售的方式對外釋出，建商可能比較歡迎一點。

更新作業 營建署將開班教授

記者林美芬／專題報導

想要更新改建自己住宅社區的民眾不少，也有人已經開始連署一堆同意書，卻找不到管道向政府申請及展開一連串的更新作業程序；營建署說，今年就會展開講習，不管是建築師、代書、社區規劃師、建商或是一般熱心民眾，都可以參加講習，分成初級、中級及高級的內容，未來高級班結業還有認證。

「加速推動都市更新方案」已經展開，營建署都市更新組組長陳興隆表示，民眾自組社區更新，花一點費用，是對自己最有利的更新模式，因為減少建商的開發費用、利潤等費用。

而已經展開更新的民眾，如果碰到問題，營建署也有服務窗口，包括專責人員追蹤、協助解決問題，也接受一般民間都市更新案件實施者網路申請，就所遭遇問題，邀請有關單位召開個案輔導會議，協助解決問題。

事實上，台灣除了小型都市更新案有經驗之外，大型更新案都沒有經驗，陳興隆坦承，一切都在摸索中，但大家共同激盪，就可以找出解決問題的方法，家是大家共有的，為自己的住宅建立更好的品質，才能真正的留住人才、促進發展。