房屋交易 安全加分／指定撥款、履約保證 買賣雙軌保護

記者王亮勻／專題報導

房屋交易動輒數百萬元，買賣雙方都非常害怕交易過程出狀況，房仲業者因而推出交易安全機制，即民眾熟知的「成屋履約保證」，以保障買方為主；日前銀行也推出新的「指定撥款委託書」，確保賣方在交屋後能夠順利取得尾款。

◎成屋履約保證保護買方

信義房屋表示，房屋交易時如果買方自行與屋主交涉，記得要求比對賣屋者與房屋權狀上登記是否為同一人，同時應要求代書提供「成屋履約保證」服務，以降低被騙風險。

所謂履約保證，指以銀行或建經公司做為履行契約的保障方，在交易過成中，買方陸續付出的買屋款，都先保留在「履約專戶」中，等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後，價金才會提出撥給賣方；如此，可免除詐騙集團從中做手腳，甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金就會被凍結在中間人的帳戶，不至被賣方取走。

高雄市房仲公會理事長楊耀龍就表示，現在越來越多買方，擅自取走貸款後拒不出來交屋；或常見自售屋主遭買方詐騙，買方向銀行辦理高額貸款後捲款潛逃。

永慶房屋法務部副總吳朝發說，過去銀行業者只認定前來申辦貸款的買方為所有權人，根本不管貸款是支付賣方尾款用途，如果發生買方取得貸款後捲款潛逃，或買方取得貸款後以房屋有瑕疵拒不付款，這對賣方都造成交易安全的不確定性。

◎指定撥款委託書保障屋主

房屋仲介公會全國聯合會法規會，針對這個問題，努力研擬解決辦法，並且獲銀行公會善意回應，制定買賣雙方共同簽署「指定撥款委託書」，提供各銀行防範詐騙、糾紛控管的新機制。

所謂「指定撥款委託書」，是保障不動產交易過程中，買方貸款的用途及流向，讓賣方能順利取得交屋尾款。吳朝發提醒民眾，「指定撥款委託書」目前並非強制性制度，有些銀行甚至不會主動告知與提供，並且簽定委託書並不需要手續費，但只要雙方簽訂，對能提供更進一步的保護。

吳朝發呼籲民眾，一定要主動向代書、銀行提出簽訂「指定撥款委託書」的要求，同時在將「指定撥款委託書」交給銀行時，記得把影本讓銀行簽收，並妥善保存好簽收的影本，以確認銀行已收到委託書正本，避免日後發生爭議。

◎指定撥款委託書四項約定供選擇

「指定撥款委託書」買賣雙方共有四項約定可供選擇：一、指定貸款匯入賣方戶頭；二、指定貸款匯入履約保證專戶控管；三、指定貸款用以清償賣方貸款；四、由買賣雙方共同約定的其他撥款方式。

當買賣雙方選擇其一並約定後，銀行將依據雙方之約定來辦理，且除非雙方重新約定，否則不能任由一方片面修改，如此就可確保賣方尾款的安全。