善用房貸商品 置產兼顧投資

記者李靚慧／專題報導

◎個案：

家庭月所得九萬元的王先生，日前購買了一間600萬元的公寓，自備款僅180萬元，銀行估價後，評估可核貸的最高金額為500萬元，這時，王先生該如何以最經濟的方式，在購屋之餘又可兼顧投資理財？

◎建議：

上海商銀個金事業部經理馬婉瑜指出，依據王先生的條件，共有四種方案可供選擇，其中兩種為傳統房貸，另兩種為搭配理財型及抵利型房貸。王先生可由每月還款金額、借款利率高低、每動用一萬元的資金成本，來選擇最適合的還款方案。

方案一：採最基本的房貸形式，以目前一價到底2.9%利率計算、貸款期間20年。如果王先生將所有的現金（180萬元）全部投入自備款，貸款金額可降至420萬元，因為貸款金額降低，未來每月本利攤還僅需負擔23,083元，以王先生家庭所得九萬元計算，仍有66,917元的可支配所得。

如果未來王先生看好某投資標的進行投資，每投入一萬元、為期一個月的成本，以銀行一年期機動利率計算，資金成本僅17.75元。

方案二：王先生可保留80萬元的自備款，向銀行貸款500萬元，如此一來，每月還款金額增加至27,480元，每月可支配所得也降至62,520元，但王先生手中仍有80萬元的資金可供理財。

不過，雖然手中留有可調度資金，因為王先生已提高房貸額度至500萬元，如果使用一萬元投資一個月，以年利率2.9%計算，投資的資金成本為24.17元。

方案三：申請銀行提供的理財型房貸，如果王先生申請一般房貸420萬元、搭配理財型房貸80萬元，其中420萬元房貸利率2.9%，理財型房貸年息為3.72%（有動用時才會依天數計息）。

根據上海銀行的試算，如果沒有動用到理財型房貸，每月本息攤還金額為23,083元，王先生家庭每月的可動用資金為64,457元，但如果需要動用到理財型房貸的額度去理財，每動用一萬元、30天的成本為31元。

方案四：王先生也可配合在該行的存款帳戶，留有一筆存款的「抵利型」房貸。例如投入自備款100萬元，申辦500萬元的房貸，同時在銀行開立存款帳戶存入80萬元，抵利型房貸利率為3.5%，以借款500萬元計算，王先生每月得繳交28,998元的房貸，但同時存款80萬元，也可以3.5%利率每月獲得利息2310元，此金額可供提前償還本金。

不過，如果王先生要動用80萬元的抵利型存款帳戶，供短期投資之用，就得損失年息3.5%的存款利息，每一萬元、30天的利息為29.17元。

抵利型、理財型 資金調度幫手

記者李靚慧／專題報導

房地產市場強強滾，許多有自住需求的民眾，都趁利率正值低檔進場購屋，不過，為兼顧投資與置產，許多銀行都提供了「抵利型」、「理財型」等房貸商品，這些屬於特殊規劃的房貸商品，雖然利率較高，但對於有資金調度需求的購物人，的確是方便的好幫手。

何謂「抵利型房貸」？兆豐商銀個金處協理孫蘭英指出，抵利型房貸最適合身邊有一些存款，但若將存款全數作為購屋頭期款，又會擔心雙手空空沒有餘錢的購屋人，利用抵利型房貸，就可在申辦房貸的同時，同時還擁有存款，未來可將身邊的存款扣除房貸本金，餘額才計算房貸利息。

舉例來說，如果王先生的房貸400萬元，本身卻有100萬元存款，雖然可將100萬元抵繳房貸，讓餘額降至300萬元，但身邊卻少了調度的資金。如果申辦抵利型房貸，就可在銀行同時保有100萬元的存款帳戶，隨時供應資金調度，但計算房貸利息時，則在扣除存款帳戶額度後，以300萬元來計算房貸利息。

再就理財型房貸，則適用於願透過貸款來創造更多投資機會的「理財家」。孫蘭英舉例，如果陳先生向銀行借款1,000萬元購屋，銀行核貸800萬元，但陳先生只需借貸600萬元，另200萬元就可設定成為「變動資金」，在與銀行簽訂契約後，有需要時即可隨時動用。

孫蘭英解釋，當陳先生臨時需要資金週轉，有了理財型房貸，就可隨時到ATM提領該筆變動資金，享受如同現金卡的便利性，卻僅需要支付房貸的低利率，而且提領時無須支付任何手續費。

特別的是，如果將該帳戶作為「平日薪水入帳帳戶」，面對有資金需求時，即可「動用」貸款；但當薪水進入帳戶後，又可立即償還，透過「一動一還」的方式，就讓資金的運用更加靈活。

抵利型房貸 並非人人適用

記者李靚慧／專題報導

要申辦兼顧貸款與存款的抵利型房貸，得多多注意稅務問題；上海商銀個金部經理馬婉瑜提醒，因為依照規定，抵利型房貸的存款部份，雖然房貸戶並未實際領到利息，但因仍與房貸沖抵，稅捐機關將此視為「利息」，房貸戶到了報稅季節，將會收到扣繳憑單。

這也就是說，抵利型房貸並非所有的借款人都適用。馬婉瑜提醒，要使用前，得先計算當年利息所得是否會超出27萬元，若會超過，因超過的部分，將得依據當年度課稅級距納稅，購屋人還是先降低貸款金額，或申辦理財型房貸較划算。

銀行指出，會動用抵利型帳戶的房貸戶，多是投資理財的大戶，或做生意有資金調度需求；如果短期有閒滯資金，放入抵利型帳戶中，利息即可扣抵房貸利息；若臨時另有他用，也可立即調走沒有負擔。

不過，如果存款利息所得超過27萬元，超出的部份將被課稅並不划算。以王先生的例子來說，依3.5%的利率，存放於抵利型房貸帳戶80萬元，每月利息2,310元，一年就是27,720元，如果存款達800萬元，一年利息即超過27萬元的免稅額，超出部分得課稅，其實並不划算。