沒有建築執照的預售屋 可以付簽約金嗎?

■ 投訴：黃小姐／台北 ■ 解答：張欣民／信義不動產企研室協理

Q：最近看中了幾間不錯的預售屋，不過其中有些建築執照尚未核發，現場銷售人員則說已經在申請中，近期內會核准，請問若是建商的建築執照尚未核發，在購屋上會有什麼風險？如果對方要求先付簽約金是合法的嗎？我可以請現場人員先幫我保留一戶嗎？又透過什麼樣的管道可以得知建築執照的核准情形呢？

A：為保障購屋者權益，買預售屋簽約前務必請建商拿出建築執照，以確保該案的各種規劃已經主管機關核准，如果該案建照尚未核發，建議消費者應先暫緩如下訂金等進一步動作，以免風險大增，因為根據公寓大廈管理條例，建商尚未領到建築執照前，不得有銷售行為，也不能與消費者簽契約，否則到後來，建商建築執照沒拿到，消費者將無法確保契約中買賣價、買賣標的合法性。

由於建築執照的核發，是政府核准該產品能以什麼方式呈現的執照，消費者若是在建築執照尚未核發就先行下訂金，萬一建築執照核發下來，發現產品的內容與當初所談的有所不同，那就得不償失了。

但如果真的看到很喜歡的個案，是否可以先簽署保留戶的單據呢？只要不下訂金，單純的與建商簽署保留戶的單據是可行的，可以確保建築執照核發之後，消費者有優先選擇的權利，再進行簽約等後續動作。

至於民眾可以透過什麼樣的管道得知建築執照是否核發了？除了主動要求建商出示建築執照外，還可以向地方所屬主管機關查詢。對於建商出示的建築執照，建議購屋民眾不妨注意幾點，先確認建築執照是否為所屬主管機關核發，其次，預售契約的簽約人是否與建築執照的起造人一致，而建築物地點也應與預售契約所載之地點相同；最後注意建築執照核發日期是否合理，以確定該建物是否有施工延誤或其他糾紛等情事。

（記者王亮勻／整理）

選擇浮動利率型房貸好嗎？

■ 投訴：卓先生／新竹 ■ 解答：林華漢／華僑銀行投資經理

Q：我剛結婚不久，最近有意購買房子，除了頭期款外，其餘必須向銀行申請房貸。若以現在的利率條件來說，選擇「浮動利率型」房貸有什麼該注意的地方。

A：銀行業者所推出的浮動利率型房貸，多是3個月調整一次利率，由於日前央行才剛升息，並暗示升息動作仍未停止，因此依照目前的大環境來看，民眾在申請指數型房貸上，不要貪求房貸成數，避免在利率逐漸走高的狀況下，每月須繳的金額愈來愈高。

其次建議民眾貸款年限不宜過長，避免利率變化難以掌握，20年的償還期限是比較好的選擇。再來則是在契約上必須保留可提早還款的空間，不要因為有能力先行償還卻落得違約的下場。

不過，在利率看漲的情形下，浮動利率仍有可能會向上調高，民眾的房貸壓力自然會增加。所以在此建議有意買房子的民眾，短期內選擇階梯式的固定利率或許會較為有利，2年至6年內比較不會有波動。

提醒民眾在辦理房貸上一定要對於還款期程的前後利率來加以試算，並依夫妻兩人的經濟情況，考量自己的還款能力，盡量在愈短的時間內還款完畢，以節省利率上的支出。 （記者林毅璋／整理）

實際坪數與權狀登記有誤，如何追訴損失？

■ 投訴：秦太太／基隆市 ■ 解答：阮汸 ／阮汸 地政事務所

Q：我於前年買了一間屋齡12年的大廈，最近在準備轉手時發現權狀裡有一個露台部分，實際面積比權狀登記的小了近10平方公尺，而我的露台是有權狀的，不是公共設施的一部分。去地政機關調資料後發現是當初計算錯誤，也被要求重新更正。我要用甚麼途徑來追訴損失？

A：就法律上來看，房屋買賣契約是所謂的「雙務契約」，也就是當事人雙方所享的債權和所負的債務是互相的，即所謂的「對價關係」。以買賣契約而論，買賣雙方有將物品交付給買方的義務和要求賣方將物品交付的權利。

依據民法第354條的精神，物品在出售時，賣方應擔保其物於具有其所保證之品質。其次民法第359條也提到，買賣時若商品有瑕疵，賣方應負擔保的責任，否則買方得解除契約或要求減價賠償。

而依照行政法院以往的判例，若雙務契約的缺失有不可歸責於雙方當事人的事由，買方可依不當得利的規定，也就是「不完全給付」的精神請求賣方返還，也就是說賣方雖然已經履行契約上的責任，但其給付的內容並不符合債務本身的意旨。

本案可歸類為不完全給付中的瑕疵給付，即當初賣方在給付上有數量不足與品質不合的瑕疵，因此構成不完全給付的條件。就以上的討論，建議買方得依不當得利之規定，在請求權時效內向賣方請求返還面積短少之差額。

（記者林毅璋／整理）

石英磚適用室內地板使用？

■ 投訴：闕先生／台北 ■ 解答：吳政興／羅馬磁磚專員

Q：石英磚適用於室內地面嗎？有哪些該注意的地方？

A：一般來說，由於石英磚燒成溫度高、時間長、吸水率低，因此堅硬耐磨，抗折度、抗污性較佳，頗適合室內地面使用。像人來人往的公共場合，磚體磨耗程度增加，若施釉磚使用時間久了，容易造成表面的釉料磨損，因此建議選擇石英磚為宜。

近年來室內地板的主流是石英磚，由於入料及配色技術進步，技術上可達到紋路細膩與層次變化的效果，加上市場競爭激烈，近來開發的高品質石英磚，除了在外表色澤花紋上與天然石材沒有差別之外，在防水漬及耐磨性上更勝天然石材。

以一般市面行情來說，以往60×60的石英磚一片要價300元以上，而現在可以大量生產，不像大理石與花崗岩等天然石材因為量少而價錢居高不下，因此價格約落在200元左右，可說是經濟實惠，已逐漸取代石材在室內地板上的使用。

（記者林毅璋／整理）