漲不停 抗通膨 找房子下手

物價正在波動，石油漲、利率漲…什麼都在漲，就房仲業觀點，投資房地產正是時候，從保值及租金著眼，可望獲利；但是，慎選區域與產品，則是當中的關鍵。

信義房屋指出，據統計，93年房屋買賣投資置產買方人數比92年成長42%，由於民生物品價格仍持續大幅上揚，國際油價每桶一度漲破70美元，下半年物價上漲壓力比去年還要大，因此今年投資置產買方人數比93年又增加4.3%。

信義房屋表示，民眾選擇高投資報酬商品時，還是得留意地段、屋齡及屋況，周遭大環境也不能太差，如此才能達到易租、可收高租金的目的！

房價也不宜追高，萬一出租狀況不佳，或是投報率不理想，也要有因應對策，例如重新裝潢或是乾脆出售，否則還是有被套牢的風險！

永慶房屋經理陳韻如認為，以「長期經營管理」的理念，購屋出租長期收租獲利，可望成為新的投資趨勢。 （記者林美芬）

商用不動產 進場好時機

面臨可能通貨膨脹時代的來臨，在台跨國不動產投資顧問公司一致認為，台灣商用不動產，相對亞洲其他城市而言，有相對低價的優勢，但介入的時機及區域，則要多加思考。

包括高力國際集團、世邦魏理仕、仲量聯行等在台重要跨國不動產顧問公司都指出，投資房地產還是回歸基本面的思考，才能立於不敗之地！

以大環境而言，購買此時台灣房地產，是買在最低點；包括香港、新加坡、首爾、東京、上海、北京等亞洲城市，房地產價格已經漲幅甚高，唯有台灣還處在相對低檔。

世邦魏理仕執行董事劉學龍表示，目前是介入台北市商用不動產的好時機，跟國際相比，是個低檔價格，也具有買進的優勢時機；但以住宅而言，則建議保守觀望一下，從投資角度來看，通貨膨脹可能使房地產保值，但是，現階段的供給量太高，從已經統計出的市況來看，價格及成交都有微幅往下修正的情況，觀望再出手，比較保險。

仲量聯行台灣分公司總經理王治平分析，房地產投資要考慮的因素，通貨膨脹只是其中一個因素，整體經濟、政治面因素，都同步進入考量，才會比較準確。

高力國際集團總監林旭陽則認為，即使現階段還未到通貨膨脹的階段，但是，如果考慮到保值效應，則不只考慮到租金的問題，資本增長的考量可能要比租金考量更多一些，在區域的選擇上，優質區域算是比較安全的選擇，主要是下跌空間相對減少，自然保值性就高。 （記者林美芬）

趁房價盤整 進場撿便宜

國際油價持續攀升，每桶已在美金70元上下擺盪，許多民生物品也以減量、減重方式變相加價，但中部地區房市在去年上漲一波後即進入盤整。

台中市建築公會資訊委員會主委鍾尹堂指出，通常國際油價上漲時，就會帶動其他物價上漲，消費者應趁現在房價在盤整時，進場撿便宜。

鍾尹堂指出，台中地區房市3次的景氣，有2次與石油危機有關，第1次是民國62年，第2次是69年因石油漲價，帶動物價，吸引大批民眾購屋保值。第3次在民國76年，則是因地價、物價飆漲帶動房市。

民國90年連續3年的房市景氣，則是因為之前921地震重創房市，建商連續多年推案量大幅萎縮，形成供不應求而造成後來房市的景氣。

但這波短暫的景氣，在去年房價上漲一波之後即進入盤整，主因是供應量爆大量，市場去化速度放慢，另一原因，是許多消費者迄今都無法認同房價的調漲，因此還在觀望中。

這次國際油價每桶一度漲破美金70元，也帶動其他物價上揚，許多物價都悄悄上漲，例如表面價格一樣，但內容物已減少，例如衛生紙張數減少，或者饅頭變小、麵變小碗等。

利率上升、貨幣卻貶值，讓人隱然感到通貨膨脹及第3次石油危機，房價上漲是必然趨勢，因此趁著房價目前在盤整時，正是消費者進場撿便宜的好時機，並且應該善用貸款，因為貨幣貶值，貸款100萬元，未來償款的是貶值後的價值，可能只有80萬。 （記者陳品竹）

安全性、變現性 優先於收益性

陳世雷表示，目前各種費用支出都在漲，只有薪水沒有跟著漲，尤其對首購客戶的衝擊影響最大，購屋消費者此時應更著重於產品本身的條件才是。

基本上區段良好、屬標準格局的產品，後續的流通變現性最佳，相對也比較不容易被套牢。

至於傳統的套房規劃、夾層住宅、辦公室、高總價透天店面等，屬比較小眾市場的商品，在景氣好的時候沒有問題，一旦市場因民眾購買力減弱而緊縮，這類小眾產品將是首先被困住的產品。

高雄市建商公會理事長郭敏能則表示，建築業最能體會這種物價飆升的壓力，目前除了鋼筋的價格下滑之外，其餘每項建材成本均漲個不停，包括鷹架每平方公尺的費用也都翻了兩番以上，此時消費者應該優先考量的是本身的產品力，而非個案的單價。

如果僅用區域內最便宜的產品來衡量，難保不小心抱到「地雷」，包括區域未來的增值潛力、區域供需的條件，以及個案的地段性、產品規劃、所使用的建材配備，都是購屋時的重要加權考量項目。 （記者王惠珍）

區域很重要

永慶房屋經理陳韻如建議：

1.最好以公共建設投入尚未完工階段的店面或是出租住宅，期待未來完工使用後的房價漲幅。

2.二線辦公商圈100公尺內的出租住宅。

3.距一線商圈500公尺左右的出租公寓，因為距離較遠，所以房價會較低，但基本上房租落差應會小於房價落差，反而更有獲利空間。

產品怎麼挑

永慶及信義都建議以套房為主，投報率約在4-6%。

一、學生住宅

地點要離學校近，大學院校聚集者最佳，台北的文化、淡大，中壢的中原，台中的東海、逢甲，台南的成大校區附近，學校群聚已形成大學城商圈，多數產品投資報酬率都有6%以上。

二、捷運套房

信義房屋企研室協理張欣民認為，出租容易、租金高，加上保值、增值性強，是想賺高投資報酬兼保值效果民眾的最佳選擇。

但儘管租屋需求強烈，投資「捷運套房」的成功關鍵在於如何買到較便宜的產品，市郊地區、較低價位產品是可選擇的方向。

三、公寓

公寓則要選屋況佳的公寓，以雅房形式出租，只要屋況新、居家安全無虞，距離大眾運輸系統約在5分鐘步程內，應都是租屋族可接受的區位。