購買法拍屋 冷熱兩樣情

受房市景氣的帶動，自住型的購屋客戶紛紛進場購買法拍屋，這兩年法院拍賣室均出現大量的投標人潮。 （記者王惠珍攝）

記者林美芬、陳品竹╱專題報導

「馬桶被灌水泥？」「牆壁龜裂！」「海砂屋、輻射屋、漏水…」天啊！這是什麼世界，怎麼這麼倒楣！想買法拍屋，貪一點小便宜，結果…「偷雞不著蝕把米。」倒楣嗎？是的。

價格刺激投標意願

但價格總是便宜一點吧！買法拍屋已經是個找便宜房屋的重要管道，可是，包括從事法拍屋買賣多年的台北市不動產拍賣協會理事長于振國、華信國際開發顧問公司董事長詹尚閔都說，最近因為民眾越來越了解整個市場，也比較願意投入法拍屋拍賣，包括投資及自住者都有，大家競爭的結果，法拍屋的拍定價已經沒有以往2~3成的價差，最近市場相當熱絡，已約1成左右的價差，甚至熱絡地段的好物件根本也沒有價差了！

瑕疵屋點交具風險

買法拍屋最大的風險是「點交問題」，包括物件的瑕疵，如可能的海砂屋、輻射屋或是其他問題等，法院都不負責，拍定人要自己負責。

資金調度壓力較大

信義房屋及永慶房屋都表示，法拍屋拍定後，必須在7天內繳清全部價款，不能以分期付款的方式繳款，資金調度的壓力比較大，甚至可能面臨被第三人佔用或仍有租約，需要花費一番功夫，才能取得房屋的使用權，有時會較不順利。

海蟑螂囂張人人驚

去年曾經走過台中市7期新市政中心市政路與文心路口的民眾，大多被一塊寫著「要拍這塊地，最好先跟我聯絡」的大看板所吸引。當時還引起建築界議論紛紛，私底下表達「海蟑螂」太囂張了。

今年台中市檢調大力掃蕩「海蟑螂」，過去在法拍現場明目張膽請來兄弟圍標、圍人的做法，現在已看不到，但卻用另種方法繼續恐嚇勒索拍定人。

例如，賴在拍定的房子，佯稱與舊屋主有租約，向拍定人勒索搬遷費；或者故意請幾個「理平頭、穿白布鞋」的兄弟坐在法拍的標地物前，造成拍定人心生恐懼而花錢消災；或者在法拍前，故意在房子貼符咒，或佯稱是凶宅，讓想參與法拍的人打退堂鼓等。

雖然在檢調大力掃蕩下，台中市法拍市場「海蟑螂」，已不敢像過往在法拍的現場「作威作福」，但卻轉入檯面下，以其他方式威脅勒索拍定人。

由於要應付的「豺狼虎豹」太多了，有些民眾乾脆委託專業人士代拍，省卻麻煩。

不過，內行人還是建議民眾，法拍當日，最好還是陪同代拍人士到現場，減少他人「做手腳」的機會。

原屋主申訴的糾紛

信義房屋指出，再倒楣一點的，可能還會有原屋主申訴的糾紛，很多時候法拍屋賣出後，原所有人會到法院申訴沒有收到拍賣通知，如原所有人真的沒收到通知，或拍賣有其它瑕疵，還是要將房屋還給原所有人。

消費心理因素難平

永慶房屋就風俗民情指出，法拍屋大多財務發生過問題，因此標購者如要自己居住，大多會注意到房屋的風水問題，而原持有人之房屋或因負債或因破產而遭拍賣，在購屋者的心理上，不免蒙上一層陰影。

預售推案增多 法拍屋稍降溫

記者王惠珍╱專題報導

去年一年的法拍市場總拍定數達47755件，和內政部地政司93年買賣移轉件數的549799件相比，約佔到8.5％左右，「極盛時期」甚至可達1成左右，顯示法拍市場已漸為民眾購屋正常管道之一了。

據透明房訊的統計，各地方法院法拍屋的總金額近幾年頻創新高，90年為820億元、91年飆升到1356億元、92年衝到1872億元，但去年下滑卻到1106億元，整個法拍屋市場已漸有退燒的現象。

優質屋常2拍就出脫

高欣仲介經紀公司總經理林德泉表示，法拍屋指標大概落後整體房市半年至1年左右。受到房市景氣轉好的影響，整個法拍屋市場的流通拍賣物件大減，若是條件還不錯的法拍屋案件，大概在第2拍左右就可順利拍出，除非案件的條件太差或為大面積的商業不動產，已少出現到「特別拍」還賣不出去的情況。

北部大約萎縮一半

另外大型的AMC資產管理公司前兩年吃下大量的銀行不良債權，相對也使得流入法院拍賣程序的標的物少掉許多。其中北部地區的法拍屋數量大約萎縮掉一半左右，而中南部地區，平均也都減少掉1/3左右的數量。

低總價物件便宜約5%

林德泉表示，由於法拍屋市場的整體「供給」數量銳減，但在投標公司的帶動下，投入這個領域的自住型民眾不斷增多，也讓法拍屋的得標金額和中古屋市價行情差距不遠，其中總價在2、3百萬元左右的低總價法拍屋，加上相關成本後，可較附近的中古屋便宜5%左右。

高總價物件便宜約10%

若是屬總價在1、2千萬元以上的高總價法拍屋，則因投標競爭者相對較為有限，大概可較周邊的市場行情略低1成左右，也和過去法拍屋至少可便宜2成以上的狀況有一段差距。

找人代拍 也要做功課

由於法拍屋屋價雖然較便宜，但是不可預期的危機也特別多，因此許多人找上專業人士代拍。

但代拍就沒有危險嗎？其實還是潛藏危機，消費者仍應小心點，以免被當「冤大頭」吃了大虧。春耕房屋協理戴松鎮及專業法拍人吳玉崑為有意委拍者提出了幾項注意法則，避免吃虧上當。

●標的物、價位清楚

雖然是託人代拍，但一定要親自確定標的物。並蒐集附近這半年成交房價行情的平均值，再斟酌加價，避免代拍人為了多賺佣金，而故意拍高了價格。

●選擇有法院點交物件

一般民眾很難因應法院不點交的物件，最好選擇有法院點交物件，可避免日後交屋麻煩。

●詳細調查屋況

包括是否為凶宅、是否有人居住、是否積欠大筆管理費、產權是否清楚、租約問題等。

●到場參與法拍

由於參與法拍屋的投標人，必須準備房價2成的銀行現金支票，抬頭指名投標者，後面則必須有投標人背書。得標後，這張支票就轉入公庫成為房價自備款。未得標，則支票當場退還給投標者。過去曾發生代標者將這張支票盜用去週轉，因此法拍當日，投標者最好也陪同去現場，可當場拿回支票以確保安全。

●代拍佣金在房價的1%到4%

如果法拍金額非常大，則可商議佣金1%，一般以3%為多，困難度高的標的物則為4%，沒有拍成，也要支付車馬費，這是感謝代拍人幫忙調查調閱標的物的費用，一般而言，約在3000到8000元之間。