買店面 生金蛋

投資實例

3年前，才從美國回來的林小姐，因為適應不了台灣夏天的酷熱，就在中部山區買了一間別墅，山上氣候雖然涼爽，但每隔一段時間就要下山到台中市採購日常生活用品，來來去去，有時天晚了，朋友不免擔心她夜行山路的危險，剛好林小姐有位從事建築業的好朋友，在台中市黎明路、大業路一帶推出大樓案，建議她不妨在台中市買個房子當做下山落腳的暫歇處。

林小姐接受了這個建議，但到現場看基地的坐落地點時，看到附近住宅大樓林立，至少有好幾千戶人家，新的大樓案又不斷興建中，居住人口密度高，加上麥當勞也在這裡開店，距離黎明國小、惠文國小僅約3、400公尺，加上又有中彰快速道，讓林小姐覺得這裡文市、武市都適合，因此在購買了樓上住家，又臨時以每坪19萬元的價格，追買了樓下一間近50坪的店面。

在20個月的工期時間，林小姐只繳了180萬約2成的店面自備款，期間即不斷有人來洽詢出租，並有人加價500萬元希望林小姐轉售，但林小姐認為黎明商圈已形成，這裡一店難求，因此惜售，而以每月5萬元價格出租給一家兒童才藝補習班。

林小姐說，居住人口密度高、交通便利，並與大品牌店家（如麥當勞）做「厝邊」，這種地段的店面一定不會失敗。 （記者陳品竹）

透天大店面 出租保值節稅

高雄市區總價超過5000萬元的透天大店面，從去年開始即出現熱賣趨勢，這類店面大買家，主要以出租收益、置產保值與節稅為考量。

包括北高雄明誠路、裕誠路、自由路一帶的透天大店面，都出現不少店面大買家進場，這類位於三角窗或熱鬧路段的透天大店面，總價帶皆已拉高達6、7000萬元以上，產品尚在預售或結構體階段，即有大買家捧著大筆現金上門購買店面，買方出手闊綽，遠超過建商傳統推案經驗值。

另外，鳳山青年路、文衡路旁的透天大店面，業者搭配地坪放大達30餘坪且規劃室內電梯，總價帶拉高超過2500萬元，仍吸引補習班、餐廳、診所與洋酒等開店業者進場購買店面，這些買家的購屋特性，也看準商圈發展成熟與路段明顯優勢，搶先進場卡位的心態相當濃厚。

節稅考量也是部分店面大買家進場誘因，例如，北高雄即有一些年邁地主，在去年出售土地享用土增稅減半徵收優惠後，立刻將售地所得現金，為成年子女一次買下3間透天大店面，總價合計超過7、8000萬元，打算節省日後遺產稅負擔。

不少店面大買家對產品規劃要求，也紛紛重視樓上住家的室內空間質感展現，建商為迎合客戶需求，紛紛規劃高檔衛浴設備、石材地坪與氣密窗等，除了滿足大買家自行開店營業與居住需求，也讓店面出租時，提高店面租賃附加價值感。 （記者林耀文）

南台灣╱高雄大買家 標地自建店面

房市景氣邁入主升段，刺激不少店面買家進場，但因位於精華地段的透天店面供給不敷需求，這類買家紛紛鎖定市區小筆公有地，不惜高價搶標精華地，打算自行興建透天大店面，出租坐收租金，或供作自家開店使用。

依據國有財產局與高雄市政府地政處的標地資料顯示，包括位於高雄市中心區五福商圈、復興商圈、中正路辦公商圈一帶，與北高雄29期、31期、47期、53期重劃區內的小筆透天基地，民眾紛紛進場搶標，尤其是位於路寬達15米或17米，且商圈發展成熟的路段，適合規劃透天店面的小面積精華地，民眾搶標價格多高出底價至少3、4成以上。

最讓建築業界驚訝的是，9月初國產局標售的1筆高市新堀江商圈內，位於林森路與文化路口三角窗約45坪眷改地，雖然單坪底價已達50萬元，卻出現8位店面大買家高價搶標，一舉將單坪得標價拉高至105萬元，再創市區公有土地標售價格新高紀錄。

房仲業者則評估，該筆三角窗土地如規劃透天大店面出租，月租金至少可達20萬元，買家即使以現金花費約5500萬元購地與興建房屋，租金報酬率仍高於銀行定存利息2倍以上，仍是相當划算的投資策略。

中台灣╱學校旁熱門 投資客佔7成

中部房市這一年的店面產品看俏，商機活絡、學校附近及交通流量大的角間店面，只要租金投報率在6%到8%，就一定有人搶著介入。

台中市不動產經紀仲介公會理事長林金龍指出，台中市的店面，7成以上是投資客購買，僅有3成是自營商。無論是要自營或轉租、轉賣的購屋者，最大的考量不離商圈、投報率、未來發展性。

投報率6% 值得投資

由於銀行定存利率不到2%，因此扣掉稅金、房貸利息等，租金的年投報率至少要有6%，才值得投入。

以台中市為例，逢甲商圈、一中商圈、精明商圈等這些商機活絡區，都是買家的首選地段，沒落商圈的店面即使再便宜也乏人問津。

學校附近 店面熱門

尤其是正對學校的透天店面最受補習班、安親班業者的青睞，自營、出租都熱門，可說是最被看好的投資產品。

新興大學與園區的商圈逐漸形成，可預期其未來發展性，例如初步成形的中科愛買商圈，由靜宜大學及弘光科大形成的靜大商圈等。

例如由河南路、黎明路、公益路匯集而成的黎明商圈，在短短的1.5公里，就有數10棟住宅大樓林立，民生需求的店面自然多。

這些店面通常在交通人口流量大的角地，容易吸引便利商店或知名商家進駐，出租率高。

單層挑高 增加坪效

挑高的高度至少要有5.8米，將來可以用裝潢方式加建夾層，增加坪效作用。

而1、2樓式店面，通常面寬較窄，較難運用，且會將2樓價格同樣以1樓店面價格來賣，非常不划算。

前者雖然深度淺，但因面寬可展示空間、面積、醒目度及動線，都比後者來得好，出租轉售也較容易。

店面在車輛流速過快的道路旁，通常聚客效應不大，有分隔島的店面則多數只能做單面道生意。 （記者陳品竹）

北台灣╱商圈成熟期 供應量稀少

台北商圈 投資保守

中信房屋忠孝敦化加盟店長黃秋蘭表示，在景氣趨緩、買家投資轉趨保守的情況下，台北市區精華地段店面交易在近期出現復甦跡象。

「過去景氣好的時候，投資客的錢大都輸往股市、債券等金融商品，但目前只要投資報酬率在3%以上的台北市區精華地段店面，幾乎都會有買家承接。」黃秋蘭說，台北市區精華商圈猶如「日不落國」，商業活動鼎盛，即便投報率較低，但因獲利穩定，長期持有仍遠優於定存，相當適合保守型的投資者。

「像忠孝東路SOGO商圈，店面每坪成交價落在230萬元左右，月租金每坪行情高達1萬元，遠超過信義計畫區周邊店面；晶華酒店周邊精品名店商圈的店面每坪成交價則在100到150萬元間，月租金每坪也有8000元的身價，適合細水長流型的買家。」她說。

板橋商圈 不易買到

中信房屋板橋江翠加盟店長蔡耀郎表示，板橋精華地段店面釋出量反而不多，以雙十路、文化路交叉口附近為例，純粹只賣1樓店面的案例相當稀少，絕大部分都是整棟4樓或5樓的透天公寓一次賣出，整棟售價約在4000萬元間，整棟月租金行情則在12到15萬元間。

「也有相當特殊的案例，那就隔一條馬路與新板特區相鄰的物件，整棟成交價曾出現7000萬元的不可思議天價。」蔡耀郎說。

不過，對於有意進軍板橋的投資客，他建議可將目標放在舊後站商圈。

「舊後站商圈在捷運府中站通車後，將有機會恢復往日的繁榮，目前舊後站1樓店面成交總價約在1500萬元以上，月租金則在10萬元左右，此時進場應該是相對低點。」他說。

桃園新案 引進超商

「桃園投資客的購屋習性迥異於台北縣市，由於桃園市屬於新成屋市場，房地產新推個案密集，投資客搶進新推個案1樓店面的情況相當踴躍。」新理想廣告經理朱宏杰表示，這些投資客早在3年多前便有計畫地結合便利商店總部業者，開始在各新興生活圈佈建「便利商店網」。

「這些投資客偏愛總價在1000到1500萬元間的非挑高型店面，以中正區每坪成交單價約30萬元、上南崁約25到28萬元、下南崁約18到20萬元來看，應該是30到40坪左右的店面最受歡迎。

投資客是金主，由他們出面購買店面，而便利商店總部業者則在背後提供關於簽約和粗胚屋改裝等意見。」朱宏杰說，若以位於熱鬧商圈的1000萬元店面為例，金主自己拿出200萬元，貸款8成，每月房貸則從便利商店業者所付的月租金填補，約15年左右便可回收，頗為划算。

竹北店面 持續翻漲

北區房屋竹北縣府直營店副總陳胤求表示，過去4年來，光是縣治1、2期的地價便漲了1倍以上，未來還在持續看漲，不過高鐵特區現階段則處於相對低迷的情況，因為當地還毫無生活機能可言，目前還沒出現投資效益。

「竹北一級商圈分布在1期的光明一路、光明六路、縣政二路、縣政九路，以及2期的台大預定地和運動場周邊，自強南北路因為土地出租給業者做接待中心、房仲門市的比例很高，目前轉手案例並不多。」陳胤求說，目前1期精華地段店面每坪行情早已飆破30萬元，甚至來到35萬元的新高，2期光明六路東一段大馬路旁甚至有40萬元的成交案例，至於每坪月租金則在3000到3500元間，少數角間店面則有近4000元的行情。 （記者陸敬民）