老屋拉皮 翻出5成利潤

記者林美芬╱專題報導

買個老屋來拉皮，究竟有多少利潤？不同的利潤點有不同的算法。

價格減半果然划算

「戴德梁行」不動產投資顧問公司總經理顏炳立認為，在台北市精華區的優質地段，價格如果是預售屋的一半，買進老屋拉皮自住當然划算，而且是精華區的土地資源稀少，抗跌性高。

「住享」設計工程公司協理葉勝霖指出，整棟買進分屋出售的利潤還算是相當高，據他了解，經過拉皮裝修再出售的利潤，達到3成左右，越好的精華案，越有高利潤，市場上最高達5成的利潤！

可是，拉皮裝潢的成本高，利潤點怎麼算？葉勝霖說，主要是施工快、將時間成本算進去，就有利基，一個建築案如果從買土地、規劃、設計到施工完成、銷售，前後約1年半以上，有時需要2年以上時間，以台灣多變的局勢，風險頗高，老屋拉皮，只要2-3個月就可以推出市場，風險比較低。

就算二手也有利潤

一般消費者買業者拉皮後的裝潢屋，利潤不如第一手的業者，但在利率低檔的時刻，以貸款取代租金、或是保值，房仲業者認為還算划算。

屋齡不是問題 40高齡屋 每坪38萬元成交

記者林美芬╱專題報導

根據中信房屋在今年11月才完成的一項調查指出，在房屋市場中，屋齡不再是主要考慮因素，25年以上老屋竄升為中古屋交易中最好賣的「人氣王」，與2000年比較，去化天數減少12天，成交件數比率為2.5倍。中信房屋副總劉天仁指出，「25年以上」的高齡中古屋，具備低價格與低公設的「雙低優勢」而受青睞。

戴德梁行總經理顏炳立就舉例，最近北市東豐街一棟屋齡40歲的老房子，竟以每坪38萬元成交，而如此的案例，在台北市精華地段區域中，已不止是個案交易價格，而成為接近風行的趨勢。

劉天仁表示，現在人買屋的考量要點著重於房屋個體機能與周邊機能，屋齡不再是問題，因為建築技術與修繕技術進步之故，鋼筋水泥造的老屋經過拉皮與裝潢之後還是相當舒適良好，加上有效坪數的單價低，因此25年以上的老屋不難被接受。

劉天仁說，現在屋齡7年以下的房屋都還算新屋，所以若純為自用且已進住的屋主，在沒有特殊換屋原因之下，並不會將房屋出售，加上10~15年房屋多位屬新興且趨成熟商圈，生活機能齊備又不雜亂，大樓居多又價格合理，因此25年以上老屋頗有人氣。

老屋價格怎麼算？顏炳立認為，如果中古屋的售價在週遭預售屋房價的一半，那就可以考慮接手，中古公寓沒有電梯的每坪再減5萬元，如果可以成交，買下至少不會賠錢。但這些計算基礎是以台北市的中山、中正、信義、大安這些區域計算，不含內湖、南港、士林、北投等。以老屋買賣，在高房價的精華區買進舊屋拉皮，也比較具有投資效益。

改裝拉抬行情 18年舊屋 變身136戶小豪宅

記者林美芬╱專題報導

老屋重新裝潢、拉皮之後，又如美女一般的鮮麗！最近大台北市場中，老屋成交量快速增加，拉皮後的老屋在成屋市場中，也成了一種亮麗的產品。

據了解，老屋拉皮已經從單戶重新裝潢到整棟大樓改裝出擊，有整批買進拉皮加工裝潢分戶出售，也有單棟大樓個案改裝，市場多樣化，為老屋找到新春天。

一位黃先生最近才買下位在西門町的一棟18年屋齡大樓的4個樓層，一共有136戶，大動作的徹底翻修，從住宅入口、電梯、梯間、公共設施到各戶的水電管線等，就像一棟棟新的套房，全部拆開來賣。

台北市知名的小西華商務飯店才剛被投資業者買下來，準備全部重新裝潢，申請新的門牌，將飯店拆成套房住宅出售，每戶都有獨立的門牌，已經有同業在評估，未來的售價，可能叫價達每坪60萬元。

仁愛圓環邊的豪宅銷售價格每坪叫價到80萬元以上，最近更有號稱「百萬元一坪」的超高價豪宅，而面向圓環的一棟大樓5樓，被全部買下，套房全部重新裝潢，以每坪60萬元左右的價格，短短數日的銷售日就銷售一空。

老屋重新裝潢後出售，在台灣中古屋交易市場本來不是新鮮事，但投資業者的動作越發擴大，買下台北精華區改建不易的舊大樓重新拉皮，打打「脈衝光」之後，重新進入市場，因為交易量越來越大，似乎成了台北都會核心區最近一股新風潮。