美輪美「換」 漸入「家」境

【北】交通動線 台北首選

提到換屋，刻板印象是小屋換大屋，從郊區換到市區，但事實卻不全然如此。有人從市區套房換到郊區的中大坪數、也有人從豪宅換到中小坪數…，多元化的換屋理由，讓換屋市場相當多元化。

根據各項房地產市場統計報告指出，今年房市由換屋族群掛主流，但這主要是從坪數及價位來粗分，把中大坪數及中高價位的房子都列為換屋市場主流產品。

北台灣的換屋市場，以台北市為大本營，台北市的教育文化資源豐富、商業集中、工作機會高、加上生活的便利性等條件，都促使一些換屋族捨棄原本的房屋，遷就台北市的高房價。

北市生活機能豐富且便利，房價也高，但近年捷運住宅快速拉升，改變整個房市區域結構，捷運便利性高，每條捷運沿線都是良好的住宅區，如北縣的板橋快速崛起，直逼內湖等北市二線區，而如內湖、南港等正因捷運的興建而快速改變中。

根據信義房屋最新的研究報告也指出，捷運興起，台北縣境內已通車或將通車之捷運末端站，如淡水站、南勢角站、新店站、永寧站、迴龍站以及蘆洲站等都具有此末端站之優勢，因為「末端站」也即「起始站」，優點是早上坐捷運絕對有座位可坐。

各家房產公司也分析，捷運軌道的便利性是改變房產結構最重要因素，捷運軌道往外放射，帶動不同的居住人口，包括台北縣板橋市、三重市、新店市、永和市、中和市、新莊市一帶，都有比較高量屬於換屋型產品，這些區域基本都有完整的生活圈，且跟台北市之間的來往交通便利；甚至隨著軌道往南北走，基隆、桃園等都有不錯的產品，不一定要擠進台北市區內。

另外，快速路網正在連結，包括深坑等快速路網新崛起區，都值得考慮。

（記者林美芬）

【中】需求大不同 銷售兩極化

受到股市不振及藍綠陣營年底的選舉影響，台中房市呈現兩極化，首購大樓住宅及小豪宅套房產品熱賣；第一次換屋的中大坪數產品，因中產階級對國內政治經濟有疑慮，加上沒有換屋的迫切性，銷售速度最慢；至於大坪數的頂級大樓，或豪宅別墅，則只有地段是7期重劃區（或新政政中心）的買氣才較好，其他區域頗為辛苦。

台中市建築投資公會市場資訊委員會主委鍾尹堂指出，以台灣自有房屋率超過8成而言，現階段應該是換屋市場當道；但因為股市一直不振及藍綠陣營年底選舉口水戰，加上禽流感的恐慌感，50坪到60坪中大坪數的第一次換屋產品，因為客層以中產階級為主，這類客層對於購屋的算計較謹慎精明，也較容易受到外在因素影響，加上非首購族，沒有換屋的急迫性，因此這類換屋產品反而銷售速度較慢。

至於百坪以上的頂級大樓住宅或豪宅別墅，這類屬於第3次以上換屋產品，則看地段。7期重劃區及新政中心，因為是無可取代的燙金地段，加上可建地不多，稀有性已顯現，購買這裡的客戶，以台商、企業主為主，因為有彰顯身分的意味，尤其有台中市外圍的企業主支撐，例如彰化、台北、新竹、台中縣等，買氣算是相當穩定。

目前台中當熱的產品，仍以首購大樓為主，尤其是立即買立可住的產品更是當紅。主要是利率低、自備款低，買比租便宜，至於小豪宅（大套房）產品，雖然單價不低，但建坪小，總價低，加上這些個案推案的地點都在中科、逢甲商圈、水湳經園區附近，無論是逢甲商圈的攤販或學生，或者中科進駐員工及未來水湳經園區的員工，住（租）屋需求驚人，不只吸引職業投資客，也吸引菜籃族或上班族等非職業投資客介入，因此買氣反而比換屋好。

（記者陳品竹）

【南】千萬透天厝 鎖定頂級客

隨著國際高油價與利率逐步攀升，不少建商對明年南部房市發展，紛紛看好換屋產品市場，包括具備面對大片綠景的景觀大樓與成熟商圈透天產品，都是業者推案鎖定目標，建商為迎合多金換屋客，採取強化結構安全與建材升等策略，將是吸引換屋客上門利器。

台南市建商公會理事長林清華指出，高油價推升的通貨膨脹隱憂，多金換屋客最敏感，刺激這類客戶進場選購透天產品的效果，也會趨於明顯，目前台南建商新規劃的千萬元透天別墅產品，建材升等策略仍將持續，這也拉高台南透天別墅單坪營建成本，多超過6萬元以上，但要反映在房價，仍須視產品規劃特色與地段條件良窳，客戶較易接受。

高雄房市今年首購產品「爆量現象」，隨著利率逐步調升與各項民生物資上揚壓力增高影響，不少建商也將明年推案重點，鎖定換屋市場，其中透天推案重量級建商，包括德旺、歐洲、時興、日大、名發、高永等業者，都鎖定北高雄、鳳山等發展成熟商圈的透天店面與住宅產品。

時興建設董事長蔡壽良表示，目前高雄首購大樓推案已趨於飽和，但換屋客戶進場意願卻相當積極，要迎合換屋客居住需求，位於發展成熟商圈透天別墅，或鄰近快速道路的透天店面產品，吸引客戶的效果將更明顯。

從高雄進軍台南透天別墅市場的誠佑建設總經理翁國芳認為，房市景氣波動，對於多金換屋族與頂級客的購屋意願，影響程度較輕微，反而是建商必須在產品規劃質感更精益求精，花費更多心思在結構安全設計與空間使用機能提升，南部換屋市場仍具良好發展機會。（記者林耀文）

【專家看法】生活機能性 換前停看聽

換屋有多種需求及理由，各種換屋種類都有，專家建議，清楚自己換屋目的、抓住主軸是最基本的方法，而實務方面，功能取向思考及多觀察周遭環境，是頗為重要的事。

北區房屋總經理彭培業指出，買房子不止是考慮價格及裝潢，功能思考是一定要的，因為油價、電價一直在漲，如果買到西曬的房子，冷氣一定要多，電費就高，夏天一個月多個3、4000元的電費是很可觀的長期支出；又如家有暗房，白天都要點燈，無疑是增加電費支出。

其次，觀察周遭空地、交通、業種等情況，空地未來的開發很重要，彭培業說，萬一空地是做垃圾場之類的嫌惡設施，或是新開道路替代現有道路，可能造成現有道路的沒落，又或是附近商業業種屬於特種行業，那房價一定受到壓力。

彭培業進一步指出，換屋區域或是種類，各有喜愛及選擇，但在換房子時，一定要考慮到周邊消費環境跟自己生活習性的連結，有人特愛上大賣場，卻換屋到高消費精品百貨公司旁，光是習性就難以連結，日子也過得不舒服。

信義房屋經理林永孟則指出，換屋必須清楚換屋目的，以選擇符合個人需求的產品，如退休換屋者需要較大的休閒空間與設施，就醫方便也是重要考量；學區換屋者主要考慮學區的優越性，並衡量未來能否順利入學等因素。

除了滿足換屋的目的外（如學區、便利的交通、便利的生活機能、離親友家近、景觀視野等），換屋時能考慮到抗跌，甚至是增值潛力是最好的。

林永孟說，通常能抗跌，甚至能增值的房屋，有幾點特性，包括「成交量大，接手強」、「交通便利」、「良好的生活機能」、「明星學區附近」、「小環境佳與管理完善」。

林永孟提醒，換屋要越換越好，應記取「停、看、聽」三字要訣。「停」是不要太倉促下決定，第2次買房子，總是希望可以不用再換房子。「看」是要多比較、精挑細選，不要買到瑕疵屋或環境不佳、有惡鄰居的地方，買一個最合適的居家處所。「聽」是要多方打聽，了解行情，探聽是否為凶宅，才能以合理價錢買到好的房子，這樣才能真正達到換屋目的。（記者林美芬）