迷你好宅 一個新時尚概念

成了單身新貴首購族首選！

從挑高套房發跡

記者林美芬╱專題報導

中小坪數、講究精緻裝潢、細膩居家服務的「迷你豪宅」，在市場中佔有一席之地，根據來自多家代銷公司的觀察，這類型住宅的銷況，頗為熱門。

迷你豪宅興起，有其歷史，從套房起家到公設豪華、建材頂級的「迷你豪宅」，有一段興衰史；套房開發主力時刻是在2003年到2004年中，台北市一些小基地推案，以挑高的高坪效個案，引發市場上的狂熱，從3米6一路放大到4米5、4米6，立體式的居家空間與規劃，讓嚮往都會生活的消費者搶購。

根據各大代銷公司的統計，2003年是挑高套房案銷況最好的一年，以總價市場切入，平均在500-700萬元之間，就可以在台北市佔有一席之地，且當時利率低、房價比較低，又是以總價切入，跟市郊的中坪數個案競爭，銷況一枝獨秀，幾乎案案銷售一空。

在台北縣，套房少，但是中小坪數的住宅案不少，總價從300-500萬的個案，銷況也不錯，有一部分消費者寧願捨棄台北市的超小坪數，以同等價格在台北縣交通便捷區購買中小坪數住宅，再減低房間數，放大室內格局、提升建材及配備等級，形成迷你豪宅；坪數從15、16坪一直到30坪都有。

2004年套房銷況，依舊是一枝獨秀，但是，台北市政府重新挑起嚴禁夾層屋的政策，迫使挑高產品一時之間銷聲匿跡，業者再度以3米6進軍市場，整個產品因為樓高不如以往，業者轉而在空間規劃、建材、配備提高等級下工夫，迷你豪宅逐漸取代套房，成為新型態的時尚生活概念。

根據住展雜誌的調查，光是小坪數的套房產品，兩年多來的推案量約500多億元，銷售率在2003年達到91%，2004年也有79%，2005年第1季有45%的銷售率，都是市場上一枝獨秀銷況。

跟整體住宅相比，迷你豪宅案還不能稱之為主流，但卻是年輕族群購屋的主流品項之一；頂級建材、高級配備及裝潢屋等，加上飯店式管理，正式取代過去套房案，以奢華概念形成新型態消費文化之一。

小坪數 大學問

◎記者王惠珍

目前建商對於小坪數的產品，多打著「迷你豪宅」的訴求，除了考慮月付款能力是否足夠之外，購買這類的小坪數產品還該注意些什麼事情？

【公設比】

業者表示，受到目前消防法規對於梯廳規劃的影響，小坪數產品的公設比至少都要在28%以上，一般而言，公設比如果超過35%以上的話，就得考慮室內實際使用空間剩下多少的問題。

【社區戶數】

考慮到住家的單純性，基本上以一部份2房、一部份採3房規劃的型態為宜，如果是整個案子都是採2房的規劃，全部加起來的戶數又多達2百戶以上的話，為避免進出份子複雜，最好有分棟管理的規劃。

【社區管理】

建商原先所訴求的「迷你豪宅」飯店式管理，購屋客戶則必須要有「一分錢、一分貨」的認知，包括管家秘書等女性管理人員的配置，都需要額外花錢聘僱，交屋後其他住戶是否願意多繳一點管理費，以維持類似飯店等級的軟體服務，和房價的高低有密切的關係。

【使用機能】

在使用機能的部分，2房產品由於室內坪數不大，有時候工作陽台也相當迷你，擺下一台洗衣機之後大概就僅容旋身而已，部分北市個案則規劃洗脫烘三機一體的洗衣機，訴求機能的方便性，不過這種三機一體的洗衣機，不僅耗時過久也較為耗電，還無法放得下整套的寢具，遠不如在公共空間規劃投幣式的大型烘衣機好用。

桃竹 台北客紓壓空間

〔記者陸敬民╱台北報導〕比台北「便宜又大碗」的桃竹地區房市，雖然業者也推出類似「迷你豪宅」型的產品，但堪稱「房價迷你，空間奢華」。代銷業者表示，由於桃竹地價遠較台北低廉，建商可將節省的土地成本回饋在空間和設備上，讓進駐的消費者「就地升級」。

位於桃園南崁地區的「都會風閣」與「時尚風閣」兩成屋大樓案，走的是精品住宅路線，業者為了吸引注重紓壓空間的台北客，即使格局2房起跳，但4件式衛浴、大面寬客廳及大尺寸主臥均比照大3房或4房格局，甚至超越許多標準3房產品，加上總價不到300萬元，吸引不少消費者青睞。

「路易崴登」成屋大樓位於桃園市大業路旁，建築物樓高僅9樓，較其他12層以上的大樓無壓迫感。為了營造飯店式營運的質感，業者以豐富的俱樂部休閒設施規劃此案，而且全區約23坪、2房的設計，也與其他個案迥然不同，在當地市場獨樹一幟。

「熱帶嶼」預售大樓位於竹北市高鐵特區，由於鄰近公園綠地，因此採無店舖純住家設計。

與「路易崴登」異曲同工的是，同樣樓高9層的「熱帶嶼」採全區3房規劃，含車位總價控制在400萬元內，多達30項的休閒設施相當豐富，提供了想要晉身「俱樂部住宅」的首購族一個選擇。

台中 搭大樓價漲便車

〔記者陳品竹╱台中報導〕在台北市頗為流行的迷你豪宅，這兩年也在台中興起，主要是在地價、建材雙漲下，台中市大樓價格也連帶上漲，但為了抓住龐大的首購客層，壓低總價的迷你豪宅出現，另外為了因應中科單身新貴的住屋需求，也發展出精緻小坪數豪宅產品。

在台北市這幾年頗為風行的迷你豪宅或商務套房，直到去年底台中市才有業者推出這類的產品，主要是台中市這兩年地價、建材高漲，從民國92年迄今，地價、鋼筋至少上漲1倍，不僅500萬的首購別墅成為絕響，就連92年底每坪8萬元的首購大樓產品，今年也從12萬元起跳，35坪3房2廳的產品，連帶1個車位要價近500萬元，已不是30歲以下年輕人所能負擔，為了不漏失這些客層，18到29坪規劃兩房的迷你豪宅興起。

例如「鄉林雅典」、「劍橋四季」、「未來之翼」等大型基地產品，在2房以外，還有3到4房較大坪數的產品，因此公設上仍以住宅社區的角度來規劃，讓2房也能享受到游泳池、大型交誼廳等豐富公設，而號稱年輕豪宅。

「市政101」則因在地價高昂的7期新政中心，鎖定客層是中科單身新貴，因此公設規劃上走向商務豪宅及提供飯店式的生活服務。

「喬立世紀觀」、「薈萃」則定調為有質感的小家庭、重視生活品味的單身貴族，公設規劃以休閒健康為主。

一般而言，居家型小豪宅因總價低、公設豐富，是目前市場最搶手的產品，單價稍高的迷你豪宅，因為地段佳，生活機能便利，也能吸引單身貴族或首購客層中的頂級客。

高雄 新興重劃區最熱

〔記者王惠珍╱高雄報導〕根據市調資料顯示，目前高雄地區的2房產品規劃，已佔到整體大樓市場供給量的3成左右，隨著兩房可供選擇的產品數量持續增加，加上這幾年在優惠房貸的刺激下，已去化掉不少的年輕首購客層，總價門檻又節節攀高的情況下，目前銷售速度最快的產品反而是4房以上的規劃﹗

廣誠廣告協理周惠賓表示，這種情況不僅出現在新興重劃區內，尤其是發展成熟的舊部落地區更是特別明顯，主要因過去兩房產品的自備款多要1成半到2成左右，如果需要父母親贊助一下自備款，自然也得順從父母親的意思，買在附近居住。

而目前的兩房規劃大多訴求低自備，打著10萬交屋的訴求比比皆是，沒有長輩「支持」也能自己買間小房子，由於年輕人多偏好新興重劃區，使得舊市區的兩房遠不如新興重劃區賣得好。

聯策廣告副總經理林聰麟表示，目前除在29期重劃區或是更北一點的楠梓一帶還可以找到單價在9萬多元的兩房規劃外，其餘區域的首購大樓多已站到10萬元以上，使得兩房產品的「進入門檻」越來越高。

部分業者也擔心，後續銷售中的兩房產品若不具地段優勢的話，有可能面臨3房及套房個案雙重夾殺的狀況。