精華區 搶手新貴築

記者林美芬╱專題報導

大台北地區新推案，銷售中心假日來客量熱絡；才隔著短短的數條街，不同的個案，銷售中心的銷售人員比購屋客還多，泡茶、聊天、裝客戶，打發時間。

這種市況正在全台房市中發生，這些熱銷案的共同特質，價格不再是唯一評斷標準，反而都是創當地的最高價個案，極具消費升級（Trading Up）的新奢華風流行概念；也因為新的都市發展特質、交通條件改變，促使新的精品案在新崛起的都市精華區脫穎而出。

號稱台北縣信義計劃區的板橋市新板特區，採取都市設計規定，加上縣政府的積極促銷做多，已推建案大多順利銷售，價格不斷創新高，第一個案子以每坪32萬元，在不可思議中結案。第二個案子「權世界」在建商及代銷商戒慎恐懼中，熱銷局勢依舊，每坪售價甚至超過35萬元。除了板橋區域客之外，來自台北縣各鄉鎮市都有搶進新板特區的客源，第三個案子「F1」才剛進場，以小坪數大套房概念跟前兩個案子做區隔。

銷售「權世界」的潤磊廣告說，房價反映地價，但是，消費者的接受度之高、成交速度之快，令人訝異；同樣發出不可思議之聲的是承銷「F1」的聯頡廣告，銷售人員說，出價每坪30萬元的價格，已經可以確定不可能在新板特區內買到房子。

信義房屋最新出爐的房價指數也指出，今年第1季，台北縣的房價漲幅以11%位居全國首位，而這主要是新板特區房價異軍突起，拉高整個北縣房價，台中市則以中科及高鐵台中站的房價撐起一片天。

新板特區的價位，超越台北市的文山、南港、大同、萬華等區，直逼台北市內湖區，內湖區的房價是過去兩年中北台灣漲幅最高的區域，從均價每坪23萬元，一路快速漲破30萬元，且部分個案超過每坪35萬元，如富邦建設「大衛營」創下新高紀錄，大坪數又是當中銷售率的冠軍。

又如華固建設的「香草山莊」，以獨特的規劃，即使交通狀況不如大衛營，但是，緊鄰保護區所產生的高綠覆率、別墅型的生活，一樣是熱銷案。

台北市中正區的「忠孝新生」位在忠孝東路及新生南路口，屬於傳統的精華區，交通四通八達，從大眾運輸路網到小眾汽車的便捷，具備周全條件，相當吸引台北客的重視。

台北縣熱銷案除了新板特區之外，如中和的「經典歐洲」，以豪華的建材、歐式宮廷般的公共設施及門廳，基地又在中和市市中心區的精華地段，成為當地最熱銷的產品，連帶價格也創新高。

二度捲起熱潮的林口特定區，大量建商進入開發，卻是幾家歡樂幾家愁，宏泰建設「法國小鎮」利用林口特定區嚴格的都市規範要求，將整個基地重新雕塑且跟社區道路結合，全案最受到肯定的是小鎮規劃環境雕塑，單純以透天案來看這個案件，可能不夠精確。

這些個案都具有的共同點是，精華概念有別於傳統的概念，如新板特區見得到未來美景、中和市四號公園、或是生活便利性成就新的追逐者，區域性精華個案的崛起，不再讓台北市專美於前，這些個案的精緻度也超出一般個案，形成市場區隔產品。

當然，並不是價格完全不重要、或是消費者願當「凱子」，傳統行銷學上的價位與銷量成反比的概念，逐漸不適用，而是在花費高價的過程中，要求更精緻與高品質的商品，具有奢華概念，打破傳統只求需要的基本概念。

區域豪宅 愈貴氣愈暢銷

記者陸敬民╱專題報導

台北縣市豪宅單價頻創新高，但包括桃園、中壢、新竹和竹北等地的區域豪宅也毫不遜色，無論在建築結構、立面外觀、格局規劃，甚至建材設備方面都常有創新之舉。

在上南崁吉林路創下「中悅村」美名的中悅機構，目前分別在大興西路與經國路旁推出「中悅登峰」和「中悅桂冠」新成屋大樓案，每坪突破16萬元的開價也超越區域行情甚多。

業者表示，不少財力雄厚的客戶會將收藏房屋當成一種嗜好，因此豪宅有其市場。中悅機構的產品皆以歐式古典風格為主，鑑別度相當高，除了強調大坪數格局和全面採用石材之外，包括圓拱、列柱、雕花或開模，都已發展出一套成熟的工法，這是連台北豪宅個案所難以比美的。

海華建設近期在中壢市也有一棟定位在豪宅等級的「海華帝國」預售案，每坪19萬元的開價也超越區域行情甚多。業者表示，由於本案緊鄰SOGO百貨與兒童公園，周邊街廓完整、商業機能完善、建築物水準整齊，因此定位為中壢地區的頂級豪宅。以圓頂、金龍、金柱、文曲、水晶燈及圓拱等各種代表吉祥富貴創意設計外觀，不僅金碧輝煌，蝶翼型平面具有耐震效果，建材也在水準之上。

蝶翼型平面設計往往用於豪宅案，除了中壢的「海華帝國」外，新竹地區也有類似的豪宅案。

新竹市「福爾摩莎」預售大樓採內環式蝶翼型平面規劃，大樓平面雖為雙併格局，但實際上為分層分戶管制，而且廚具與衛浴設備皆引進歐洲知名品牌，在當地相當少見，每坪20萬元的開價也創下區域新高。

業者表示，由於新竹區域客偏好透天住宅，因此本案透過與眾不同的平面規劃及高檔進口設備，顛覆傳統客戶對「大樓不如透天」的刻板印象，而且這樣的規劃也較能吸引觀念新穎的園區客層。

新竹市青草湖風景區範圍內的「大無限」預售大樓案，則以十字型平面、純鋼骨結構引起注目，每坪開價在16.8萬元以上。

業者表示，這棟改良自蝶翼型平面的十字型平面大樓，具有結構更穩固的優點，而且十字型平面所衍生出來的超大尺寸陽台也是當地絕無僅有的設計。本案樓高14層，落成後的視野將為當地一絕，不管用來自住、度假，甚至退休後的生活都相當合適。

地段優勢 高質感高人氣

市調顯示，北高雄25期重劃區明華路、南屏路一帶，因具備商圈發展成熟與鄰近捷運紅線R14預定站區，造成看屋人潮集中現象，包括北京建設「都會情人」、福懋建設「采荷天」等首購大樓案，皆在完工前或完工1、2個月內出清一空，成為該區最具代表性的熱銷個案。

另外，南高雄自辦31期重劃區光華路一帶，福懋建設「夢世代」、太普建設「太普D&G」等預售大樓案，也吸引大量看屋人潮上門，其中直接面對大片公園綠景的高樓層產品，客戶進場購屋情形相當踴躍，單坪售價水準也高出北高雄同質產品達1、2萬元。

福懋建設總經理涂耀斌指出，雖然今年高雄住宅大樓產品供給量體增多，但客戶優先選擇目標仍以具備地段優勢且生活機能良好的產品為主，建商品牌形象良好與產品規劃展現特色，也是消費者購屋考量重點，下半年進入大樓完工集中期，客戶這種購屋趨向，也將讓個案表現趨勢更明顯。

北京建設協理陳靜儀認為，目前進場看屋的首購客戶，對於社區門廳規劃高質感與中庭造景特色表現，已出現要求標準大幅提高趨勢，因此會出現市場看屋來人增加，個案去化速度冷熱表現不同反應，能夠讓客戶認同的規劃模式，也是讓建商站穩推案腳步的重要策略。

高雄市代銷公會理事長陳世雷表示，以新成屋產品而言，能夠在完工前或完工後1、2個月，即能獲得產品出清一空表現，即能夠認定為熱銷個案﹔預售產品能創下4、5成以上的銷售率，也是銷售佳績的一項觀察指標，個案能夠熱銷，顯示出消費者購屋重要趨向。