買預售屋 摸清底價再出手

記者陸敬民╱綜合報導

消費者在購買預售屋之前，最好要對業者的價格制定過程有一番概念，才能將買貴的風險降到最低。

房價 因地而異

新聯陽營業處長林徹人表示，一般人或許會以為預售屋房價一定會比新成屋來得便宜，這是值得商榷的看法。他說，從預售屋到新成屋，房價的變動與景氣息息相關。過去2年預售屋房價高於新成屋，是因為整體市場的景氣欠佳，市場餘屋量過多，加上當時的預售案大多位於精華地段，本身的房價就偏高，但目前房地產市場的情況，已經逐漸趨於正常，轉變為新成屋房價高於預售屋。

牌價 包含毛利

在預售屋的價格訂定方面，華邦廣告總經理黃智明透露，通常土地成本加上建築物造價成本，再乘以一個基數之後，便是消費者在市場上所見到的開價（或稱為牌價），這個基數大多落在1.3到1.5間。消費者或許會以為建商似乎會有30%到50%的利潤！事實不然，一個案子從土地開發到完工交屋，最起碼要2年的時間，把這個毛利除以2年，每年不過15%到25%，期間業者還要承擔原料、工資上漲與銷售延宕等風險，還有因應消費者的殺價空間。

當開價（牌價）被制定出來後，接下來就是消費者接受度的問題。海悅廣告執行副總曾俊盛提到，業者的開價與消費者希望的成交價往往存在一定程度的拉鋸。一般來說，高房價地區買賣雙方的議價空間會比低房價地區來得大。

不二價 仍有彈性

因此，有的業者為了節省大家的時間，便想出「不二價」的手法。曾俊盛表示，「不二價」就是依照開價來銷售，業者一開始便表明不二價，雖然會有點風險，但不失為一種好的方法。因為，為了要「不二價」，業者開價往往會低於同區域且同類型產品約5%，高房價地區有時幅度會達到8%以上。

新理想廣告副總馮輝龍表示，採「不二價」銷售的預售案，為了要促銷，業者有時候還會搭配「限時限量」優惠活動，增加一點銷售的彈性，例如預約期間給予優惠價格或是送家電等，但優惠期間一旦結束，立刻謹守「不二價」策略。

議價 意志角力

信義房屋代銷部門協理唐定華表示，從經驗來看，非「不二價」銷售的案子，通常有5%到10%之間的議價空間，但議價空間的高低其實取決於消費者認同度和業者是否堅持而定，可說是一場意志力的角力。

永慶房屋總經理葉凌棋則認為議價空間的標準不易界定，以豪宅來說，房價開得很高，議價空間其實不小，因為這是業者的面子問題，也是消費者的面子問題；而台北縣三峽、林口等推案密集區，光是業者的開價就很逼近成交行情，議價空間反而很小。