空間留白 市場常勝軍╱低容積低密度 深呼吸大滿足

記者林美芬╱專題報導

透天住宅在台灣總是具有一股難以抹滅的吸引力，北台灣的透天別墅，有大庭院的住宅，更幾乎成了市場的常勝軍。即使如此，每個建案的規劃不同，庭院的規劃、使用，也成了個案的成敗關鍵之一。

海霸王集團在基隆市大武崙重劃區規劃了「水天漾」別墅案，採取大庭院的規劃方式，獨棟別墅前都各有一個9-20坪的庭院，可以停車，也可以當花園，從銷售結果來看，庭院越大，銷售速度越快，海霸王已經決定推出第2期，庭院規劃比第1期更大，以迎合當地客層。「水天漾」基地所在，有快速道路連結，從台北市出發到基地，行車時間不到30分鐘，成為快速路網的受益者。

台北市內寸土寸金，位在內湖鷺鷥山保護區的「香草山莊」是低密度、低容積開發，以重疊別墅方式推出低樓層的草原住宅，大量的空地及植栽，成為最具特色的建築案，距離市區有點近、又不會太近的空間距離，為這個個案增添一些魅力；每戶在3500萬元左右的價位，吸引北市重視視野寬度的客層。

林口「法國小鎮」高達20000坪的土地開發面積，全部採取大街廓、低容積的開發方式，不高的樓層，加上大面角窗、屋前庭院的規劃，成為小鎮優閒的浪漫，尤其是大基地開發，未來整體規劃的街道及空地留白植栽，都增添未來生活的舒適性。

大部分的住宅開發案，總是盡可能把容積用完，但是，越來越多個案不急著把容積使用完畢，留下比較多的空地比，生活優質指數步步建構中，建商沒有追求最極致的利潤，反而成為利潤的新來源。

建蔽率不蓋滿 大綠地大棟距

記者陸敬民╱專題報導

位於桃園和新竹部分透天住宅社區，在法令與個案規劃雙重思考下，透過捐地或植栽等方式，達到降低建蔽率卻提升社區質感的效果，已獲得不少消費者認同。業者表示，「建蔽率不見得一定要蓋滿」是最新的思維，適當挪出空地，滿足消費者希望擁有更多天地的渴望，往往更能凸顯產品的價值。

位於桃園市春日路旁的「陶然先生」預售連棟式4樓半透天住宅案，便是一個建蔽率不到5成的大型透天社區。業者表示，本案基地面積3000坪，光是中庭面積便有1500坪之多，住戶不但享有超高空地比，而且整個社區的質感也隨之提升不少。

位於中壢市合圳北路的「米拉貝爾」預售連棟式4樓半透天住宅案，則以另購土地的方式擴大住戶可享有的綠地面積。業者表示，本案建地面積1200坪，社區對外出入口另有廣達700坪的綠地做為社區公園使用，讓本案成為鄰近馬路卻不受車流噪音污染的純透天住宅社區。

位於新竹縣新埔鎮的「夏目漱石」預售獨棟式透天住宅案，則以「純鋼骨日式2樓別墅」向消費者招手。業者表示，竹科園區的中高階主管對生活具有一定品味，具備寬闊的環境加上新式建築工法，才能吸引他們的青睞。本案法定建蔽率為40%，實際僅蓋了28%；法定容積率為120%，實際僅蓋80%到90%之間，挪出最大的空間給消費者。

與「夏目漱石」具有異曲同工之妙的，則是位於寶山鄉嵩翠路的「天馳」預售3樓透天住宅。業者表示，會選擇居住在山坡地別墅的消費者，其實對隱私和空間最為敏感。本案全區面積33公頃，光是社區各項休閒綠地設施便佔了21公頃之多，而且戶戶棟距寬廣，住戶打開窗簾，也不用擔心窺視的問題。

買農地變車位 換來寬闊空地

記者陳品竹╱專題報導

中台灣別墅最為人所詬病的，就是地小屋窄，即使貴如台中市7期重劃區3、5000萬元的豪宅別墅，也只有窄窄一方院子，有業者只好利用露台來創造花園空間。看好別墅客層對院子的渴求，已有業者以犧牲建蔽率或容積率的方式，來加大空地比，或在住宅外，另贈農地停車位花園，對消費者非常具有吸引力。

在總價市場下，中台灣的首購別墅，大多是連棟興建，並且將原本應該是前院的花園，變為停車空間，而後院的防火巷空間，也被廚房外推而佔據，整個別墅變成完全沒有花園的透天厝。

事實上，選擇別墅產品的客戶，多數是喜歡別墅的有天有地有院子。看好別墅客層對花園的渴求，已有建商將別墅的地坪放大，或以犧牲建蔽率、容積率的方式，來增加空地比。

例如「鄉林綠世界」，60%的建蔽率，只用了42%，總太的「大千別墅」也是未將建蔽率用完。

豊晟建設的「中科莊園2期」，是400多萬元的首購別墅，一般而言，這種別墅幾乎都規劃為前院停車，但業者把緊鄰基地旁的農地買下並做為社區停車場，每戶可獲贈2個平面停車位，而原本應規劃為停車空間的前院，成為真正可以栽花植草的花園。

「鄉林大自然」則是在基地旁，另開發出1塊農地，做為整個社區的公設空間，嘉義市居之安建設的「維多利亞」，更是每戶地坪達756坪的農舍別墅。

鄉林建設總經理魏嘉銘指出，大空地永遠是別墅產品最大的魅力。除了增加社區栽花植草及做公設的空間外，拉大棟距也是吸引消費者主因。

居之安建設董事長黃丁堯指出，大草坪、大花園的別墅，是多數人的夢想，但過去消費者只能在國外的風景明信片或月曆中看到，現在農發條例通過後，農舍別墅就能實現這個夢想。

低樓層寬庭院 吸引力大無限

記林耀文╱專題報導

在注重生活情趣的居住潮流引領下，南部房市已興起一股超大地坪透天別墅規劃風潮，業者紛紛留設大片庭院空間，加以植栽綠化，營造寬敞的空間場域，以媲美國外鄉村別墅的居家氛圍做訴求，形成產品獨特魅力，頗能吸引高教育程度的換屋客歡迎。

由於南部地區重大交通建設持續推動，大幅改善城鄉之間的通勤便利性，包括台南、高雄與屏東一帶，鄰近快速道路交流道的郊區，都陸續出現地坪達60、70坪以上，甚至達1、200坪的超大地坪透天別墅產品，業者紛紛犧牲部分容積，放大庭院空間且壓低樓層高度，以低層廣體別墅面貌，結合寬敞的造景庭院，區隔市場上採中小地坪規劃的傳統透天產品。

鍾鼎廣告經理吳永茂指出，超大地坪的透天別墅產品，留設面積達20、30坪以上的庭院空間，同時搭配社區矮籬圍牆規劃，呈現大片綠景環繞住宅的空間景觀，這種設計模式，對於年齡30、40歲的5年級生，且教育程度大專以上的公教、專業人士等客層，吸引魅力相當強勁。

以推案業者銷售屏東超大地坪透天別墅的經驗可發現，高雄市區不少這類客戶，紛紛前往屏東購買大庭院規劃的透天別墅，比率可達8、9成，目前在屏東崁頂、東港與高縣仁武、鳥松、大社一帶，又有一些業者陸續推出地坪達100坪以上的超大地坪透天別墅案。

台南傳家廣告總經理黃菲菲表示，透天別墅留設前院、側院與後院大片空地，加以植栽綠化造景，對於客戶的吸引魅力毋庸置疑，但客戶對實景展現更重視，因此採預售模式規劃的超大地坪產品，多須等待完工實景呈現後，客戶才願進場購買，客戶實際體驗寬敞的庭院空間，感受強度遠高於僅欣賞圖片或電腦動畫。