社區管理基金 信託發財有術

記者陳品竹╱專題報導

黑心主委「A」社區管理基金的事件時有所聞，為了確保社區基金的安全，不少樓管公司開始鼓吹社區將管理基金信託，除了確保基金的安全外，也讓社區基金經由銀行操作，還能「生財」。

包括芳鄰、集合等樓管公司，最近都盡量鼓吹社區管委會將管理基金信託，聯邦、玉山等銀行也開始介入這種信託業務。

芳鄰樓管公司經理黃淑鈴指出，社區基金信託給銀行管理的最大好處，在於安全及運用靈活，社區管理基金帳戶完全透明，動支的流程嚴格控管，不是主委一人得以掌控，對社區基金安全非常有保障。

聯邦銀行表示，由於信託法剛開始起步，有些社區會擔心萬一信託的銀行發生倒閉或破產，是不是會影響託管基金的安全？依照信託法第24條及信託法第11條規定，信託財產須獨立設帳管理，因此不會受銀行倒閉、破產的影響，還可避免主委操守問題對信託財產的損害。

聯邦銀行表示，社區管理基金信託，除了不會遭挪用外，銀行也會在保本的前提下，提供社區多樣化的投資工具，一般而言，平均報酬率可達2.3%以上。

有的社區會質疑，管理基金信託後，如果社區突然有重大維修需要動用較大金額資金時，是否會因信託而無法隨時提領？信託的手續費是否很高、辦理手續是否繁複？

聯邦銀行指出，公寓大廈管理基金信託的作業流程非常簡便，與現行的管理金開戶作業無異，社區管委會只要準備有主管機關核准管理委員會成立的報備文件、區分所有權人的會議紀錄或管委會會議紀錄、管理委員會在信託的銀行開立的活期存款存摺影本及稅捐機關核發之扣繳單位的統一編號編配通知書，即可到銀行辦理。

信託也可隨時終止將錢贖回，社區臨時有重大資金需求，也不會受到影響。

維修基金信託 社區永保安康

記者陳品竹╱專題報導

住宅建案在交屋後，住戶最擔心的就是建商是否落實保固責任，或者保固期未到，建商就已收攤不做，而成為「孤兒社區」。

台中已有建商首創「建築維修基金信託化」，在社區硬體建築發生瑕疵後，住戶不必擔心無力修復，對住宅安全及保值都將更有保障。

推動建築維修經基金信託化的總太建設總經理吳鍚坤指出，921大地震時，許多住宅建築結構毀損，負責的建商還會負起修復的責任，但多數社區因為當年承建的建商有的已倒閉或停業，成了孤兒社區。有些住戶少的小型社區，因管理基金不多，住戶無力負擔額外龐大的修復費，迄今還有部份尚未修復，住戶擔心建築安全外，建築保值也會下降，因此引發他推動建案維修基金的信託，希望透過公正第3者銀行的保管，將來不管建商是否繼續營業，住戶都不必擔心無錢維修。

吳鍚坤指出，依規定，建商對興建住宅建築，消耗性的如機電、弱電、電梯等的保固期限是1年，結構性的則是15年，總太內部對每個個案都編有一筆維修基金，通常這筆維修基金在消耗性公設保固期滿後，都不會用完，因此公司將把每個個案節餘維修金統一信託，未來即使在保固期滿後，社區建物如果發生問題，例如漏水或嚴重龜裂，只要是因建商施工不當所造成的，都可以從信託基金提撥修復費用。

至於消耗性的設施，如電梯吊鍊的更新、滅火器消防液補充等，仍然應由管委會基金支應。

吳鍚坤指出，維修基金信託後，雖然每年要支付給銀行信託手續費，但所茲生的利息就足以支應，又能給購屋者更大的安心，也使建商個案更容易銷售，對建商、消費者都是雙贏。

將建築的維修基金信託，這可能是全國首創，也可能被消費者視為建商永續售後服務的一環。在競爭壓力下，其他建商如能跟進，未來可望成為潮流。