房事信託 買屋住家有保障

記者陳品竹╱專題報導

預售屋制度，因為是看不見建物的「紙上銷售」，存在相當大的風險。為了保障消費者權益，並掃除景氣低迷中消費者可能對預售屋的抗性，台中市已有業者推出「個案信託」，將土地、建築融資都做信託，萬一中途建商發生財務問題無法續建工程時，銀行也能收尾繼續將工程完成，降低對消費者權益的損害。

對台中建築界而言，過去只要個案打出「銀行履約保證」的建商，多數會遭同業攻擊是因為「財務不佳」或「知名度不夠」，才必須找銀行來「背書」，這個保障消費者的做法，反而被認為是「負數」。

但隨著房市景氣下降，及台灣整體經濟未完全起色，加上過去台中地區發生多起建商房子蓋一半落跑事件，讓消費者有很長一段時間對預售屋產生抗性，開始又有建商打出「銀行履約保證」，例如「勇建薪傳」，由於所收的訂、簽、開的錢及未來工程期款，都要專戶存在銀行，直到建商完成交屋才撥款給建商，如果建商因故無法完工，銀行會將購屋款還給繳交的訂戶。

因為在履約保證的這段時間，建商不能動用到存在銀行專戶的錢，必須完全以自有資金完工，反而更能向消費者展示公司財力，對消費者相當有說服力，與過去「銀行行履約保證」反而被視為「負數」的看法，可說完全不同。

目前建商將「銀行履約保證」更進一步做「個案信託」，總太建設在中科國安段即將推出的「香草天空」、「觀闊」兩個大樓案，這將是台中市最早的「個案信託」；生產力建設對於未來的個案也將走「個案信託」。

總太建設總經理吳鍚坤指出，房地產景氣翻轉非常快速，大樓工期大多將近兩年，預售的風險有時不是業者能預見，因此必須有保障消費者權益的措施。「個案信託」就是非常好的方式，建商將土地信託銀行，起造人也由建商改為被信託的銀行，也就是建商是土地所有權人、銀行是管理人，建商向訂戶收取的訂、簽、開等費用及將來工程期款，都必須放在信託的銀行並專款專用，萬一中途建商無力繼續工程時，信託銀行也較易收尾，由建經公司繼續完工，訂戶權益完全不受損。

大城建設董事長賴源釗指出，「個案信託」除了保障消費者以外，對建商也有利，銀行的土、建融的成數會願意做得比較高。

生產力建設總經理張芳民則指出，建商將每個個案以信託方式切割開來，不會發生建商以案養案相互拖累的情形。

在消費者意識抬頭下，安全交易將更重視，不過根據銀行的說法，信託還可分「半套信託」及「全套信託」，所謂半套信託，就是只做土地的信託，僅能防止萬一建商財務發生問題，土地不致被執行拍賣。

至於全套信託，則是除了土地信託外，起造人也變更為信託銀行或銀行指定的建經公司，建融也由信託銀行承做，這樣消費者承擔的風險性將更低。目前承做個案信託的銀行包括聯邦、土銀等。