水患除 房價衝

居民總算「熬出頭」

記者林美芬╱專題報導

基隆河終於不淹水了！沿岸居民普遍感到總算「熬出頭」的喜悅，似乎宣告沿岸房地產價格可望同步止跌往上彈升。

淹水區分兩種，一種是水患造成的淹水，一種是工程、尤其是公共工程施工過程引發的水脈改變，或是水管破裂的水災，而這兩種，在房市的表現截然不同。

就水患部分，信義房屋認為，可再細分為「經常性淹水」及「暫時性淹水」，對於一些只是因一時人為疏失（如水門未關）、或雨量驟增造成的淹水地區，其實房價衝擊有限，但經常性淹水區的房價就是重創。

北台灣最重要住宅區的基隆河沿岸，有經常性淹水區如基隆、汐止、東湖等區，根據住展雜誌調查，這些區域的房市即使跟著大環境房市反彈而有上揚，但還是相當低迷，以都市發展、生活便利性及交通等情況，都應該較現行房價有更好的表現；但是，淹水陰影造成房市處於低檔，基隆還創北台灣最低房價區。

信義房屋及住展雜誌都認為，基隆河整治工程接近完工，加上員山子分洪奏效，上述經常淹水區順利躲過強颱海棠威脅，整治成效令人滿意，房市勢必更加熱絡。

信義房屋分析，汐止房價今年回升絕對會有較大的漲幅，甚至連從沒起色的五堵也可能跟著漲；住展雜誌調查，新成屋房價，汐止樟樹國小一帶，從兩年前每坪8萬元左右跳升到去年每坪10到12萬元，今年接近東湖一帶的房價，代銷業者的評估價格已經以15萬元為上下的價碼，如今水患再除，往上勁揚的空間已經拉出來。

基隆房市預計在水患解除之後，緩步上揚的空間也已經出現，住展雜誌指出，基隆五堵地區前4年幾乎是「零」推案，價格跌到每坪8~9萬元，今年新推案約是每坪10~12萬元，大武崙重劃區以透天為主，價格則是每坪約10萬元左右。

住展指出，東湖一帶大樓房價去年叫價每坪17萬元左右，今年可望再往上攀升。

至於暫時性淹水區，如大直、南港一帶，信義房屋及住展雜誌都認為，基本是不太擔心，信義房屋認為，暫時性淹水過後進場購屋，一般而言，可享有較大的議價空間，像納莉颱風引發的基隆河大淹水，重創大直重劃區，當年當地房價雖然就隨勢拉回，但因為是人為疏失，所以在整體居家環境優越及景觀等條件的支撐下，當地房價大多都已回升到風災之前的價位，當時勇於進場的人現在都賺到了。

根據住展雜誌調查，大直地區房價算是大幅攀升，去年還是每坪30多萬元，今年已經普遍揚升到40萬元以上，面河住宅還有每坪50萬元的價格，更有些站上每坪60萬元，價差相當大，漲幅大到令人咋舌。

排水系統 有改有保佑

記者林耀文╱專題報導

在政府改善區域排水系統的努力下，過去高雄一些容易淹水地區，目前紛紛擺脫淹水噩夢，刺激區域房價反彈上揚，部分新開發區卻因排水系統建設未完全，遇豪大雨天候，積水現象頻傳，出現淹水區隨排水系統規劃程度而移轉情勢。

例如，鳳山濱山街一帶，幾年前因排水系統設置不善，遇大雨即容易淹水，目前區域排水系統改善完成，順利脫離淹水噩夢，反而讓文山重劃區一帶的房市蓬勃發展，總價千萬元以上的透天別墅與店面產品，陸續獲得不少多金換屋客青睞。

地方政府規劃大型防洪系統，也是改善淹水區的有效作法，高雄市政府工務局即在三民區本和里，設置大型滯洪池結合生態公園設計，除了有效改善當地淹水情況，也讓滯洪池成為民眾休憩新景點，連帶讓區域房價逐漸回升。

值得消費者注意的是，部分新開發區因排水系統尚未改善或建設完成，反而成為容易淹水區域，如仁武地區少部分新開發區，因業者設置的排水系統與原本設計的排水溝連通效果不善，每遇豪大雨天候，雨水排放不及，即會從排水溝淹上路面與住家1樓，這種淹水情勢，除了影響居家品質，也不利人車出入社區，成為購屋一大抗性。

根據信義房屋不動產企畫研究室調查，今年三民區與鳳山市的房屋賣座熱門程度，已分別提升至大高雄區的第1、3名，顯示淹水區的負面因素，已隨排水系統改善而消除，消費者接受度轉強。

淹水區域一樓多斟酌
機電設備放頂樓較佳

介入淹水區房市，最好「停、看、聽」，根據專家的說法，經常性淹水與短暫性淹水區，各有不同的投資學。

經常性淹水區，信義房屋認為，政府相關整治水患計畫是關鍵性因素，觀察及了解整治進度及成效，有助於投資進行，如果預計投入之後，將來可免除水患之苦，是一個可以「逢低介入」的轉機地區。

再進入細部的思考，永慶房屋建議，在尚有疑慮的時刻，淹水區的一樓減少考慮，且機電設備最好是放在頂樓，降低可能的損失。（記者林美芬）