黑暗期來臨 購屋不用怕

選屋眼光不妨放長、放寬些

記者陸敬民╱專題報導

房地產專家指出，帶動房地產價格上揚的主要因素為需求增加，需求來自於消費者對當地房市信心提升。在所有增強信心指標中，則以產業進駐及交通建設的影響最大。

不過，絕大部分位於都會地區精華地帶的交通建設，通常伴隨著惱人的建設噪音及交通壅塞，這段「交通黑暗期」往往讓當地房市未蒙其利，先受其害。

信義房屋不動產企研室專案經理林永孟表示，根據過去經驗顯示，北台灣影響房價波動最重要的原因為交通建設，包括台北市縣的捷運路網、東西向快速道路、北二高通車，還有未來將陸續落成的鐵路捷運化及高鐵等。

林永孟說，從第一波通車的捷運木柵線、淡水線、新店線、中和線和板南線，可以發現，捷運對台北市縣的房價做了非常重要的示範效應，那就是奠定了施工前後「先漲、後跌、再漲」的波段模型，以及「逐捷運而居」的新型態購屋模式。緊鄰已通車的捷運各站周邊，其房價往往高於500公尺以外的同類型產品。

林永孟說，這些曾飽受「交通黑暗期」之苦的周邊房市，目前都來到相對高點的波段。

因此，預算有限的首購客戶若想「逐捷運而居」，不妨將眼光放在捷運土城延伸線，或是三重、蘆洲、新莊這些未來即將通車的地區，可以買到價廉物美的產品。

住商不動產企研室主任高念琦表示，大台北地區通勤族的生活已和捷運緊密相連，由於上述1期路網的成功，目前施工中的2期路網可說已跳脫「交通黑暗期」的負面影響，沿線各站周邊房價照漲不誤，像是即將完工通車的土城延伸線周邊房價，在今年仍有1成以上的漲幅；內湖線的漲幅更大，而且持續看漲當中；蘆洲支線和新莊線周邊房價則處於相對低檔，但已有不少比例的屋主開始出現「惜售」現象。

根據「台灣地區都市發展政策之永續性評量」論文指出，歷經10餘年的「交通黑暗期」，台北捷運網路終於展現成果。

雖然台北市個人交通工具持有率仍逐年升高，但小汽車持有成長率已趨緩和。隨著捷運網路將更完整，未來都會區內個人交通工具使用率應會逐漸下降。

相較於捷運對房市榮景的強勁支撐，包括快速道路、北二高、鐵路捷運化及高鐵等交通建設則相對平緩。

林永孟表示，上述交通建設由於非屬都市精華地帶，大多位於重劃區或郊區，因此就算會出現「交通黑暗期」，對居民的影響也很有限，而且影響的重點大多在地價，而不在房價，這便是所謂的「土地先行」效應。

林永孟說，一旦土地先漲，當地預售推案才可能跟著漲，中古屋市場則在半年後反映，如果預售市場欲振乏力，接下來的新成屋和中古屋市場就不太可能出現明顯的漲幅。

因此，從「土地先行」效應來觀察北二高交流道及高鐵站區周邊房價的波動，短期可能呈現一片看好跡象，但長期還是會回歸基本面，也就是供應與需求間的平衡問題。

永慶房屋公關課經理陳韻如表示，包括新店、安坑、中和與龍潭等北二高交流道，過去都曾出現過炒作現象，但最後均回歸基本面，以此來評估高鐵各站區的發展，情況應相去不遠。

北 新莊可望再漲

記者陸敬民╱專題報導

房地產專家表示，相較於捷運內湖線房市一片欣欣向榮，絲毫未受到「交通黑暗期」的影響，台北縣緊鄰板橋市的新莊市正處於典型的「交通黑暗期」，當地房價也呈現明顯的「先漲、後跌、再漲」波段模型，目前正處於「後跌」階段；也正蘊含著未來可望「再漲」。

根據台北縣政府針對新莊市所出的交通管制計畫顯示，新莊市目前有捷運新莊線、捷運機場線、特二號道路、五股交流道匝道立體化改善工程，以及五股自強路打通工程等重大交通建設，至少在民國98年以前，全市都將處於「交通黑暗期」。

現在的情況，則是沿著捷運施工路線一路塞，包括頭前庄站、新莊站、輔大站、丹鳳站等工區，以及中正路、思源路、五股交流道等幹道，令當地居民苦不堪言。

業者表示，由於捷運新莊線施工的關係，車道嚴重縮減，只要計程車在此上下客，或者是貨車在此裝卸貨，往往會擋到後面的車子，加上在車陣中穿梭的機車又特別多。「隨時塞、隨便塞」已成為每天必須往返這條路線的居民的惡夢。

針對捷運新莊線的問題，台北縣政府已提出「交通延長疏導計畫」，希望能改善當地交通。

不過，捷運新莊線最快也要在民國98年底才能通車，因此對於當地民眾而言，「交通黑暗期」還得持續很長一段時間。

中 捷運蓄勢待發

記者陳品竹╱專題報導

北、高、中3大都會中唯一沒有捷運公共運輸系統的台中市，預計在民國95年開闢第1條綠色捷運，從北屯區的松竹路，沿文心路、文心南路到復興路，直達高鐵烏日站，預計民國100年完工。

長達6年的交通黑暗期，對沿線房市銷售將有負面影響，但建築界認為這是「短空長多」，經過黑暗期後，房市可望重見光明。

歷經14年規劃，台中市捷運總算定案，第1條綠色捷運，從松竹路、經文心路、文心南路、復興路直達高鐵烏日站，全長16.5公里、設站15站，其中台中市佔12.7公里、台中縣3.8公里，總經費287億。

預計民國95年動工，100年完工，由於台北捷運，從民國77年12月15日起，動工興建第1條的木柵線，接著續建淡水線、南港線…一直到民國89年完成板南線的市政府到昆陽，整個捷運網才大致完成，歷經12年的交通黑暗期，但也大幅改善大台北過去又塞又擠的交通狀況。因此對於綠色捷運施工6年的交通黑暗期，台中市民既期待又怕受傷害。

中部這幾年的重大交通建設，幾乎都從市區外圍興建，例如中投快速道、中彰快速道、福高、高鐵等，影響市區交通有限，因此中部並未有台北捷運開發帶來12年長期交通黑暗期經驗。建築業界則根據綠色捷運行經的路線，預計房市影響最深的應該是文心路1段到文心南路這段沿線的5期、7期重劃區，其次為8期重劃區及烏日鄉。

不過，業者都認為，這是「短空長多」，依台北經驗，只要捷運到達或設有捷運車站的地點，即時是偏遠地區，房價都能翻身，因此歷經6年的交通「黑暗期」，沿線的房市一定「重見光明」。

南 高鐵效應發酵

記者林耀文╱專題報導

重大交通建設可大幅改善區域交通便利性，但因工程期往往長達數年，原本區域優質生活圈，短期之內卻會受衝擊陷入「黑暗期」！隨著工程進展，目前高雄重大建設周遭房市發展，已逐漸重現活力，建商推案大幅增多，中古屋成交也轉趨熱絡，重大建設區的房市可望重現光芒。

例如，高雄捷運自3年前開始動工興建後，歷時1、2年時間，沿線中山路、中正路上的店面生意大受影響，房價與租金水準皆明顯滑落，但隨著工程進展，部分路段的交通情況改善，店家生意逐漸起色，從去年開始，部分多金投資客即搶進購買中山路捷運站區預定地附近的大店面，總價達3千萬元以上的店面產品紛傳成交佳績。

福懋建設總經理涂耀斌指出，捷運紅線預定在明年底逐步完工，市府也準備招商改善捷運紅線站區出口公園景觀，依據台北捷運經驗，站區出口附近的住家與店面產品，可望因交通條件提升與人潮增多，有利房價出現反轉上揚機會，這也是建商紛紛鎖定重大交通建設區推案的考量重點。

另外，高鐵左營站區一帶，原本在3、4年前因工程施工，影響區域交通動線與居家品質，去年高鐵站區土建工程完工後，加上聯外道路系統開闢完成，交通黑暗期邁入尾聲，站區周遭的地價與房價迅速回升，也是房市轉變的明顯例證。