誠信至上 促銷 拒絕華而不實

消費者如何解讀不實內容 保障自己的購屋權益

減少認知差距

記者陸敬民╱專題報導

買房子是許多民眾一生中最重要的決定，專家表示，不少房地產消費糾紛皆起因於認知歧異。

業者的承諾與消費者的期望之間若產生落差，便有可能造成糾紛。糾紛無法排解，往往只有對簿公堂一途，這是雙輸局面。

業者對相關資訊雖有主動告知的義務，但民眾在購屋前一定要做好功課，下訂前也要問清楚每條合約的內容，主動維護自身權益，才不會花錢買氣受。

行政院公平交易委員會常針對房地產界違法業者發布裁罰消息，消費者文教基金會也曾不定期揭發房地產消費糾紛。

專家認為，上述機構揭露房地產界違法事證只能算是事後治標的做法，唯有強化事前宣導與稽查，加上消費者提高對自身權益的維護認知，才能將消費糾紛降到最低，也才是治本之道。

新理想廣告副總經理馮輝龍表示，除非是由業者所造成的明顯錯誤，像是施工不當、坪數縮減或漏水，一般實務上常見的房地產消費糾紛通常肇因於業者與民眾對廣告DM、說明文件或合約內容的認知差異。

事實上，業者對於個案銷售資訊，依據「公平交易法」負有充分揭露與主動告知的義務，在合約內容上，對於易生糾紛的條文，業者也要特別標示並主動告知，這是民眾前往接待中心參觀或下訂時要有的基本認知。

昌益房屋副總經理許佩勝也認為，現今房地產銷售模式已和過去明顯不同。以往民眾對於自身權益並不是很了解，加上房地產景氣正盛，不少民眾都是在一知半解的情況下簽訂合約，會不會出事只能靠運氣。

現在完全不同，對於民眾權益，政府方面有公平會把關，坊間則有消基會做後盾，萬不得已時還有媒體可供爆料，民眾申訴管道已相當暢通。

在這樣的趨勢下，業者對於自律做法，像是如何避免「不實廣告」已有長足的進步。不過，消費者對於如何維護自身權益還是顯得很被動。

許佩勝說，大型房地產代銷商或長期經營房地產代銷業務的業者已了解到「避免過度包裝」是最好的做法，對於樣品屋尺寸、公設項目、建材設備均力求務實。

相對的，民眾對於上述項目也應參照說明書或合約上的記載來查核，避免提出過多或過度的要求，這對雙方都是有利的。

信義房屋代銷部門協理唐定華表示，除了認知差異易造成消費糾紛外，是否善盡「告知」義務也常是買賣雙方爭議的焦點。

一個預售案常牽涉到變更設計的問題，像是「陽台外推」、「二次施工」、「分管協議」（約定專屬的庭院或露台）等，這些非屬常態性項目的條文，業者必須單獨標示成一章並特別註明，這時消費者務必要和業者核對每一條條文，並確認自己已清楚了解，才能將日後發生糾紛的可能性降到最低。

公平交易法 保護你

「公平交易法」第21條規定，業者不得在商品或其廣告上，進行為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

其中，預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況（包括日後給付之能力、法令之規定、建材之供給等）予以判斷。民眾在檢舉時應提供相關商品、包裝、廣告等必要事證。

「公平交易法」第24條規定，所謂的「其他欺罔或顯失公平行為」，是指業者利用「欺罔」、「顯失公平」的銷售手段，使消費者權益遭受損害，且足以影響交易秩序（諸如：受害者眾、損害程度高、將對其他業者產生警惕效果、針對特定團體或群組）的行為。

若未構成「足以影響交易秩序」要件，則由「民法」、「消費者保護法」或其他法律請求救濟。

公平會針對預售屋銷售行為認定的違法行為包括：

一、不當限制購屋人審閱契約：業者若要求購屋人須給付訂金始提供契約書，或收受訂金或簽約前，未提供購屋人至少5天契約審閱期間等行為。

二、隱瞞重要交易資訊。

三、未於買賣契約書中載明土地移轉年度或日期。

四、未於買賣契約書中載明公共設施所含項目及分攤之計算方式。

五、業者指定貸款銀行。

六、對預售屋未售出部分逕自變更設計或增加戶數銷售，若未知會購屋人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施等選擇。

七、要求購屋人繳回契約書。（資料來源：公平會 整理節錄：記者陸敬民）

簽約前停看聽

「契約審閱期」免付費 也可下「小訂」展現雙方誠意 審閱期內若想退訂 業者應全額退費

記者陸敬民╱專題報導

房地產業者對於所銷售的個案，依法負有充分揭露資訊與主動告知的義務，但消費者也不能凡事操之在人，事前的準備工作越充分，日後發生糾紛的可能性就會越低。

行政院公平交易委員會專門委員吳丁宏指出，歷年來公平會處理房地產消費糾紛皆以「不實廣告」和「欺罔或顯失公平行為」為大宗，前者主要是違反「公平交易法」第21條「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」，後者則是違反第24條「其他欺罔或顯失公平行為」。

吳丁宏說，雖然「公平交易法」已實施多年，但多數消費者對於如何維護自身權益的觀念或作法依舊淡薄，該做的功課都不做。

例如，對於動輒數百萬元的房地產產品，消費者依法可享有「契約審閱期」，在審閱期間無須負擔任何費用或風險，這是法令所明訂的規範，但不少民眾對這項權益似乎並不重視，直到發生消費糾紛，才了解原來自己在下訂前依法可享有這項權益。

昌益房屋副總經理許佩勝說，「契約審閱期」是消費者的法定權益，以往買賣雙方一旦簽訂契約後，「退訂」就變成一門大學問。

現今法令對於消費者權益已有充分保障，會有扣訂金的情形，往往發生在制度不健全或是有問題的業者。

信義房屋代銷部門協理唐定華也提到，實務上業者在讓消費者審閱契約前，都會希望消費者先下個「小訂」，畢竟這是展現雙方誠意的一種形式。等到正式簽約時，這筆「小訂」便會自動轉為「訂金」。

至於如何讓消費者願意「小訂」，憑藉的則是業者的話術，但前提是不能心存欺騙。

關於「契約審閱期」，唐定華認為買賣雙方其實可以取得一個平衡點，那就是一旦消費者在契約審閱期間內反悔了、想退訂，業者就應百分百將「小訂」退還給消費者，不能以各種理由推託或沒收。

吳丁宏強調，雖然公平會為準司法機構，但不是所有的房地產消費糾紛都適合由公平會來仲裁。

公平會對於任何的申訴案件皆會進行了解，若買賣雙方爭議的焦點涉及「公平交易法」才會受理，如果只是履約糾紛則不受理。因此，民眾在向公平會申訴前應先參閱「公平交易法」。

解讀廣告露陷

記者陳品竹╱專題報導

在消保法、公交法的保障下，房地產廣告、說明書、型錄等，都被納入契約的一部分，加上發生多起消費者拿著房產的廣告控告建商廣告不實，並有判決成立案例，過去建商誇大不實「唬」過頭的文案廣告，現在已收斂不少；取而代之的是，遊走於法律邊緣灰色地帶的模糊手法。這些手法，包括：

玩弄文字遊戲

例如以「使用坪數」來模糊「所有權坪數」，使用坪數絕對不等於所有權坪數，尤其是使用坪數與所有權坪數相差過多的房子，十之八九，都是做了相當多的違建，購買這種房子隨時要有被檢舉拆除的心理準備。

玩數字遊戲

為了吸引客戶上門，業者會以數字遊戲營造付款輕鬆方式，例如打出「每坪4萬起」或者是「23萬購買2房2廳」、「魔術空間創造2+1房、3+1房」。

通常每坪4萬起的這種廣告，前面都會有極小極細幾乎讓人看不到它存在的「自備」兩個字。而「23萬元」通常只是「訂金、簽約金、開工款」的錢，並不是自備款，中間還有工程期款要納。如果是「工程零付款」也不用高興太早，最後交屋時一次繳納的大筆房款，才會叫先前以為付款輕鬆的消費者叫苦連天，而「2+1房」的魔術空間，通常是在半空中的夾層。

模糊手法

例如「採進口廚具、拋光地磚」，卻不說明品牌、出口國，如果你預期是歐美或日本進口，結果通常是「Made in China」的大陸貨。

其他如「388萬起」超低行情的廣告，通常也是「看得到，買不到」的廣告戶，或者基地有瑕疵被挑出折價的產品。

或者只強調建坪不強調地坪，只強調產品不說明地段等，其實，消費者只要把握一個原則，在接受建商廣告強調的優點時，也不忘注意建商愈不想強調的項目，這些可能就是產品最大的缺點。

台中市建築投資公會理事長王忠正指出，在消費者意識抬頭下，多數房地產廣告，可以「文字優美」，但不能「偏離事實」，他認為廣告最容易發生糾紛在建材部份，建材確認愈高，將來糾紛就愈少。

其次是有些建商在2次施工上，因礙於法規，不敢明說，但暗示又不夠清楚，反而惹得消費者誤會，他認為還是誠實告知為上策。銷售資訊愈清楚，吸引的客層也就愈精準，未來購屋糾紛也就愈少。