觀望 豪宅銷售望春風

記者林美芬╱專題報導

各項市調資料顯示，從2004年開始，北台灣的豪宅市場推案快速成長，這股豪宅風可望持續到2005年。但是，豪宅供應量放大之後，富豪們的購屋需求卻未相對提升，使得豪宅銷售進入膠著狀態。

根據住展雜誌調查，台北市2004年總價3000萬元以上的個案推案量，達到408億元，比起2003年增加42％。而這個數字，還沒有包括台北縣、桃園及新竹市縣的豪宅推案量。如果整體數字加總起來，去年北台灣豪宅推案量超過600億元；而這個僅指當年的推案量，沒有包括中古豪宅及2004年之前已推案者。

從現有建商購地及準備情形來看，開年來，豪宅推案風潮還在持續中，尤其是台北市信義計劃區、大安區、天母、大直、文山、內湖等地，都有建商以高價進地，如無意外，推案可能都放在今年。這些高價地當然以豪宅等高單價及高總價的個案，為最適宜。

建商一頭熱的推出豪宅案，從市場銷售狀況來看，包括各代銷及仲介業者各自的統計顯示，銷況並不如建商預期，連同銷售價格也呈現低迷，牌價與成交價格之間，會有一段相當的落差。

也因為豪宅成交中，一般都有所謂的「保密條款」，包括購屋人、成交價格等，都對外保密，導致很難有整體的市況資訊可供佐證。

為了塑造豪宅的「貴氣」與「豪氣」，各家建商幾乎是精銳盡出，從傳統的優勢地段、各種建築新工法、各種新式的昂貴建材等大批出籠，甚至有取得世界專利的工法、建材等。

在軟體服務方面，建商採取大量異業合作，包括物業管理、飯店服務、保全服務、家管服務等，努力讓未來居家生活可以更舒適及安全；當然，這些服務都將灌注在交屋後的樓管費用中。

雖然如此，整個豪宅銷售狀況還是顯得壓抑，根據銷售業者的觀察，價格並非豪宅客最在意的部分，反而是豪宅的「附加價值」才是關鍵。包括鄰居、名聲、氣勢等，才是影響豪宅客最在意的部分。

要做到豪宅客所需求的附加價值，並非一般建商或代銷商就可以做到，而需要廣大及豐沛的人脈，才有機會做到。

就因為如此，豪宅客在豪宅推案競出之際，也出現嚴重的觀望態度，根據業者觀察，看屋客層一直都在，但是出手決策的情況卻日漸遲緩，有人分析這些遲緩決策的原因，包括政經因素、匯率變化、爆量釋案等，由於相關因素似是而非，造就了豪宅客在購屋過程中，比較優勢的談判籌碼，並形成交易價的模糊空間。

突破豪宅客的觀望氣息，目前可能有些困難，若從整體市況來看，豪宅案去化也很難是整體亮麗，都是以個案經營及表現為主，後勢仍須進一步觀察。