換屋 中古大坪數個案熱賣

記者林美芬╱專題報導

根據市調結果，去年銷況最好的換屋個案價格帶，落在1500-3000萬元之間，含蓋中古屋及新推案，這種現象似也凸顯出中產的精英階層大量換屋潮。

從來自各代銷、仲介商及一些房屋交易統計資料顯示，政府連續撥出優惠房貸利率額度之後，有效激發大量的購屋潮，從2003年一直延燒到2004年上半年，其中，以700萬元以下的個案銷售市況最好，這是典型首購族的市場。

根據中信房屋對官方統計的「建物買賣移轉件數及面積」分析計算發現，已連續超過五年，全台平均建物買賣移轉面積皆維持在44∼48坪之間的4房以上產品，而2004年累積至10月的政府統計資料，已跌破40坪回歸至36.6坪。

中信房屋總經理特別助理胡佩蘭表示，這項數字的變化，充分顯示了去年政經環境變化，讓敏感而財力穩定的購屋客層，已有縮手的事實。

即使如此，部分業者則認為，2003年之後到2004年，新案已經倍增，且是以中低價位為主流，與過去低迷時期以中古屋為主流的房市，有明顯的差距，而新屋首購的坪數，比起中古的換屋坪數，也明顯來得小。

換屋族則是以務實派的中產階級為最主要的購屋族群，據市調資料，以1500-3000萬元左右的銷況為最好，從新竹市的透天別墅、竹北的大坪數個案、桃園市及南崁的少數大坪數個案、台北縣的板橋核心區、永和、台北市內湖、市中心區的中古屋等，都成了換屋族的重要選擇。

據來自各大代銷及仲介的看法，連續十年低迷的經濟及房市，讓北台灣建商好長一段時間沒有推出新案，換屋族換屋動機及動能一直明顯不足。直到優惠房貸推出後，在低利率誘因下，又有建商大量推案，終於由首購族帶動，再延燒到換屋族。

其中，中古的中大坪數產品，是這波換屋熱的最大受惠對象，其次是新推的中價位個案，也因交通建設的改善，帶動上班族在離城稍遠的區域，購置大坪數新屋。

這些精英族群的大量購屋，造就了一批的換屋熱潮，一些高價豪宅跟著推出，從推案量跟銷售結果相比，兩者之間有著明顯落差，這股頂級豪宅銷售是否在今年接續千萬換屋族的購屋熱，有待觀察。

事實上，中產階級換屋族在去年大量現身市場，今年市場推案，就目前的預估，是以換屋個案為主流，包括大三房、四房，及以台北市郊、大型推案區的千萬元個案，從基隆、林口、三峽、淡水等，都有總價700萬元到1000萬元的產品，而台北市內湖、南港、文山等區，則有1000多萬元到3000萬元的中大坪數個案。

另外，由於國宅條例大幅放寬轉售及使用條件，預計也將帶動一波位居黃金地段的國宅交易熱潮，加上中古屋的交易，可望使得換屋熱潮在低利率的誘使下，再延燒一段時間。

只是，在中古屋、國宅交易的熱潮中，是否相對排擠到新成屋的交易，也是市場觀察的重點之一；對消費者而言，換屋的時間點，除了本身的要求外，大量釋出個案的時機，正是議價的好時間，也可列入參考。