事務住宅 席捲房市

記者林美芬、沈居正╱專題報導

近年來台灣產業大量外移，造成工業用地滯銷，直到2002年的SARS疫情，重新帶回部份遠離家鄉的台商們，工業區、工業廠辦銷售轉趨快速，加上去年住宅市場回春，都市內及周邊的工業用地，也跟著重新受到注目。在法規放寬之後，工業區土地開發以全新的風貌捲土重來，以「一般事務所」為主，預計今年至少有超過200億元的「事務住宅」案量釋出，由於價格魅力，被認為有席捲房市的潛力。

根據調查，包括中和、板橋、新店、三重、淡水、桃園、中壢、內壢、楊梅等地，由於地方政府的申請規定明確化，加上總量管制的申設規定出爐，都將有多筆大型工業區土地開發為事務住宅案釋出。

這些開發案，除了土地使用分區是工業區以外，在建築使用上則類似商業區開發，樓上大多登記為「一般事務所」，一樓則以「一般零售業」為主，至於建築設計上，則跟一般住宅沒有太大不同。

有意投入事務住宅的建商，包括冠軍、國揚、瓏山林、城寶、桃德、百年等建商，道生幼稚園創辦人江道生也計畫推案；籌備中的個案目前以北縣與桃園地區為主。

去年下半年起，北台灣受到選後泛藍持續抗爭的政治衝擊，房市由盛而衰，消費者猶豫度增加，市場氣氛膠著。可是，位在桃園大竹重劃區的「湯墅」卻大賣，「湯墅」正是工業區開發的事務住宅，打出每戶不到500萬元，跟周邊個案相比，每戶便宜約100萬元，是當時區域市場上最火紅的個案之一。

事務住宅在過去，由於受到周邊都是工業廠商的影響，居家品質總是比起一般住宅差一點，也造成兩者之間一定的價差。不過，今年新崛起的事務住宅，幾乎都是造鎮式的大型個案，基地夠大，有足夠條件來塑造住宅品質。

現有市場上，如位在中和的「元氣大鎮」，是個量體達到60億元的事務住宅個案，約以每坪15萬元左右銷售。據銷售的海悅廣告分析，「元氣大鎮」跟周邊的房價大概有3萬元左右的價差，形成大熱賣。

而桃園市的「都泊林」，是個透天別墅案，就在桃園市中心火車站附近，每戶從700多萬元起跳，跟附近同等坪數的個案相比，價差也有100多萬元以上，自是消費者矚目的焦點。

城寶建設即將在桃園南崁台茂購物中心附近推出的「VIVA」，總銷售金額約18億元，是桃園地區當前事務住宅產品的最大案。

位於中壢的「豐釀」預售案，則採大面積規劃，每戶坪數最少在170坪以上，每戶具有2個大露台、3個大衛浴與2到4個車位的規劃方式，營造出大戶豪宅的氣勢，吸引自營商營造住家與事業結合的新生活空間。

根據信義房屋的市調結果，這些事務住宅取得土地價格低廉，也將反映到房價上，平均房價比一般建地的房價，每坪約有15-20％價差，形成一個很有利的競爭優勢。

從消費端來看，信義房屋分析，事務住宅跟一般住宅最大差別，在於銀行貸款。事務住宅不適用政府優惠房貸，必須直接跟銀行貸款，但是現有的銀行利率頗低，再加上有指數型房貸，就實務面而言，兩者也沒有什麼差別。

包括各大代銷公司都認為，事務住宅以低價策略進軍市場，是個價格破壞的大殺手。從消費者角度而言，則應該注意周邊環境、生活便利與產品規劃，是否能滿足需要？也要考慮自備款比一般住宅高，財務負擔上是否會有問題！