買國宅？ 停看聽

門檻下降 - 月息4千 輕鬆入貸

連過去被視為偏遠地區的國安國宅，在已購戶中，竟有4成是外來客及投資客，這些民眾看好中科園區未來6萬就業人口所帶來的住屋需求，將使這裡房市發光發亮。

標到國安國宅代銷業務的聯翔不動產經紀公司副總經理林晏塘指出，由於國安國宅取消了國宅承購資格限制，因此在已購客戶中，僅6成是自住，4成是新竹、台北的外來客及投資客。

林晏塘指出，雖然國安國宅還是有1年內不得轉售的限制，目前因為中科廠區進駐的員工不是很多，出租率不是很高，但多數認為總價才148萬到220萬，8成貸款，每年所支付的利息不過大約是2.7萬到4.5萬元而已！

1年後中科廠員工大量進駐，無論轉售或出租都應非常容易，中科附近目前的預售案，開價最便宜的每坪都在13萬以上，難怪國宅會出現投資客。至於在大雅路、五權路交叉口的光大國宅及與7期重劃區新市政中心僅1街之隔的文心國宅，因為交通便利並在市區，更是眷村軍眷的最愛，進駐接近滿檔。（記者陳品竹）

申購解禁 - 制度不佳 衍生投機

人的身分不同，房價就該不同嗎？補助也會根據身分而有大幅差異？在標榜公平的社會其實很不公平！時空的轉變，已讓原本的福利政策扭曲成圖利的工具，甚至引發成犯罪的工具？

在政府現有的住宅政策中，光是以身分別的補助，就多達數種，從低收入戶的國民住宅、軍方有軍眷戶、公教人員有公教住宅、農民有農舍興建辦法…名目不同，補助不同。不過，仍有不少民眾只有繳稅，卻毫無補助。

時代進步了、經濟情況改變，人民房屋自有率達到85%以上，有人多間房屋，一些軍眷社區所在成了精華區，政府國宅銷售，早就沒有持有時間的限制，只要擁有1年以上，就可以轉賣。

於是，人頭戶、國宅蟑螂、黃牛，大肆出動，嚴格來講，這些都是違法的「犯罪」行為，而政府在以福利的政策思考時，竟因時程改變，成了另種犯罪及投機者的聚焦點。

即將制訂「住宅法」，未來包括國宅、勞宅、軍宅、公教住宅…等，以身分區分的住宅，都將全部走入歷史，身分不再是申購住宅的依據，全台平等化！

內政部營建署國民住宅組組長陳肇琦表示，行政院已經決定政策，將取消所有身分別的補助，現在正在擬訂「住宅法」，只有弱勢族群補助及一般民眾的優惠，全部都是以家庭收入為標準，低收入戶自然還是在補助範圍內，但有些民眾收入是只比低收入戶高一些、卻達不到一般家庭收入標準的邊緣家庭，也將是補助重點之一。（記者林美芬）

中籤不易

住在台中的林小姐，因為她在台中已經有1戶住宅，不符合購買國宅的資格，為了抽台北市的國宅，就請名下沒有房子的弟弟，把戶口遷到台北市，再利用弟弟的名義去抽籤，花了一堆心思，還是一場空！

（以下是林小姐的親身說法）

為了抽台北市的華山國宅，我把弟弟戶口從台中遷到台北市朋友家，以便抽籤，但抽籤抽到800多號，根本沒有機會中籤，失望之餘，有仲介打電話給我，問我要不要買？我問他「怎麼會有？」他說，「我們有人頭戶，都是弱勢的加分戶，排名排前面。

我問「你有多少戶？」仲介說，「大概10多戶」。我說「怎麼可能？」仲介說「是真的，4000多個抽籤，我們有1000多個人頭，又是加分戶，當然可以分得多一點！」華山國宅是台北市政府只賣地上權的住宅，政府開出的價格是每坪7.7萬左右，但仲介就是以每坪14萬多出售，足足多出1倍。最後，我還是沒有買成。（記者林美芬）

產權風險

最近台北與高雄市區釋出的新國宅社區，由於具備地段佳與價格低廉優勢，造成許多民眾爭搶登記選購熱況，市場也紛傳部分中籤戶打算立刻轉手賺取數十萬元或上百萬元價差。但是因新國宅轉手必須等待1年的居住與入籍時間，此階段的產權問題與交易風險頗高，值得有意承接的買方審慎考量，以免得不償失。

高雄市文化中心旁的「實踐國宅」大樓社區，民眾申購熱絡，一般戶登記者的中籤比率僅約5%﹔台北市信義計畫區的新釋出國宅，中籤比率更僅約0.3%，竟然比中「樂透五獎」的機率2%還低！成千上萬位民眾依然願意大排長龍，等待幸運中籤購買末代國宅機會。

信義房屋高雄文化店經理陳麗蘭表示，因店頭鄰近「實踐國宅」社區，目前仍有不少買方會主動上門，詢問是否有中籤戶願意轉手該國宅的情況，但評估交易風險問題，無法確保期間內房屋產權，因而婉拒接觸中籤戶與接受買方委託。（記者林耀文）

管理困難

根據中古屋市場成交資料顯示，目前南部地區的老舊國宅，受營建與社區管理品質不佳影響，售價行情約低於區域房價2、3成。但老舊國宅的漏水與社區管理問題，處理卻相當棘手，房仲業者大多婉拒接案，消費者要深思購買國宅的利弊得失，以免陷入國宅低房價的「數字迷思」﹗

信義房屋高雄文化店經理陳麗蘭指出，目前南部地區不少老舊國宅社區，由於當時建築規劃不理想，且社區維護大多需仰賴政府，在經費與人力不足的情況下，屋況維護不佳，房屋漏水窘況頻傳，電梯故障常見，大樓社區外觀維護也較受忽略，老舊國宅託售物件，房仲業者大多採取能夠婉拒就不接案的態度。住商不動產高雄大樂加盟店經理林孝誠表示，雖然老舊國宅產品的房價行情，低於區域房價約2、3成，但是，買方詢問依然以屋齡較新與屋況佳的中古大樓為主，對老舊國宅接受度頗低，依照買方需求觀察，國宅產品日後轉手難度仍將居高不下。（記者林耀文）