買國發院 元利獲利最高75億

〔記者林美芬、沈居正╱台北報導〕元利建設以四十三億元買下國民黨國發院土地，引發國民黨「賤賣黨產」的議論，但是據了解，在國民黨對外徵詢廠商的同時，只有元利一家出價超過四十億元，且同意自行負責土地變更的風險，導致國民黨在需錢孔急的情況下，簽出讓售書。

至於價格方面，依照不動產業者的評估，文山區住三用地的地價，一般從每坪三十萬元到五十萬元不等，會因為地形、地點的好壞，地價也有一段差距。

國發院的土地完整且優質，每坪約有五十萬到五十五萬元的價值，業者評估，這塊地的市場價格應在六十五億到七十一億元左右。

元利建設付出四十三億元現金，未來還須負擔變更土地之後的增值稅，約有十億元，兩者合計約五十三億元。

元利目前取得成本每坪約三十三萬多元，加上增值稅與利息支出等，實質每坪取得價格約四十六萬多元。

元利認為，考量到三年內的等待變更與風險，並沒有賺到太多便宜，土地的可塑性、稀有性及可能的發展性，才是吸引元利投入的主因。

根據建築師的估算，這塊住三土地的容積率為二百二十五％，由於大型基地較能實現較多的停車獎勵與開放空間獎勵，每坪土地約可達到四到四點五坪銷售面積的開發效益，未來此區的銷售面積可達五點二萬到五點八五萬坪之間。

如銷售單價以每坪三十二萬元的行情估算，總銷售金額（不含地下停車場）約達一百六十六點四億到一百八十七點二億元之間。

如以每坪造價十萬元計算，整個開發案獲利約六十一點四億到七十五點七億元之間。

簽約前 元利下封口令

〔記者林美芬╱台北報導〕國民黨國發院土地由元利建設以四十三億元現況得標，但是，針對整個交易內容，元利建設在簽約前一天，由董事長林敏雄下封口令，不准元利建設人員對外任意發言，據悉是為顧及國民黨方面的立場及心情。

針對這項交易，因為土地是屬於機關用地，元利建設一再希望待國民黨變更成住宅等相關用地後，再以市價買進，以避免任何的政治聯想與土地使用上的複雜性；但據指出，國民黨直接表示，如果土地在國民黨手中，要變更為住宅用地的機會更低，更重要的是，國民黨急著拿到錢給黨工發退休金。

幾經磋商之後，元利建設還是買下土地，據了解，元利建設在評估時，已將開發時程訂在三年後，也將土地變更的各項風險列入考量，尤其是因政治因素導引的都市審議壓力，更是整個風險評估的最重要一環。即使如此，元利建設還是十分看好文山區這塊土地的開發潛力，這塊土地如果能有效開發，未來文山區的中心點將成為優質生活區域。

逢低承接 元利箇中老手

記者林美芬╱特稿

國民黨國發院土地交易，屬於政治敏感度高的土地開發案，但是準備買下這塊土地的元利建設，則是逢低承接土地的老手之一。

元利建設在房地產最低迷的時刻，介入內湖星雲街一塊都市更新案土地，依照當地地價，每坪至少超過五十萬元，但元利卻以四十萬元左右的價格買到，一坪土地價差就賺了十萬元以上，也就是光土地就多賺了三億元以上。

這塊地後來開發成「榮耀世紀」，正逢房地產從谷底反彈，全案銷售一空，也為元利賺進大把鈔票，日前還風風光光捐出一個七百多坪的活動中心給台北市政府。

又如先前台北市中山區的「元利世紀館」，同樣是在低迷時刻買進，準備推案時，正值房地產最低迷時刻，ＳＡＲＳ的壓力沈重，最後決定採取先建後售，據悉，市場曾傳出，在最壞時刻，元利原本打算以每坪四十多萬元出售，結果房市轉好後，以每坪六十萬元以上價格出售，每坪最少多賣二十萬元，還銷售一空。

元利建設總經理蔡建生說，元利買進「榮耀世紀」的土地時，一樣有多家建商同時中意這塊地，但麻煩的是，這塊地需要經過都市更新，時程難料；其次，還有一百零一戶尚未搬遷，更有三分之一土地還沒有買，也就是地雖好，但變數也太多，大家都不敢買，但當時地主又正缺錢，最後，就是元利下手買下，經過加工後，適逢房地產景氣好轉，改變所有一切。

蔡建生說，對鄉土充滿熱愛，才會投資土地、不動產，國發院土地即使敏感度高，對建商而言，是一塊充滿變數、高度敏感及可塑性強的土地。