低利時代 REITs 發燒新選

記者黃美惠╱專題報導

如果要票選今年發燒程度最高的投資商品，不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts；REITs）絕對名列前茅，包括富邦、國泰、新光等三大金控集團，不約而同選上這塊新戰場，台灣投資人在低利時代，也找到新投資選項。

國人傳統資產配置，不外乎股票、債券、現金部位，不動產投資只能直接購置或介入不動產類股，但前者要大筆資金的高投資門檻，後者要承擔股市波動風險，直到今年3月，台灣第1檔REITs「富邦R1」掛牌上市，接下來還有「國泰R1」、「新光R1」即將上市，提供一種不動產投資的新選擇。

REITs是源於美國的信託基金制度，透過發行「受益憑證」，匯集投資者資金，再交由專業機構去投資不動產及相關有價證券，獲得投資收益按比例分配給特定投資人，去年底美國已有超過240檔REITs，總資產3000億美元之上。

台灣除第1檔REITs「富邦R1」外，全台最大房東國泰人壽的「國泰R1」正在等核准函，據悉訂單已超過滿水位，至於新光的「新光R1」也已遞件申請，估計年底前可完成上市作業。

投信業者分析，富邦R1初始投資標的，主要是商用辦公大樓及商務住宅；國泰R1除商用大樓外，以喜來登飯店為其特色，顯示看好台灣觀光潛力；新光R1融合商辦大樓和商務住宅，並再納入台南新光三越大樓，意味對百貨消費能力深具信心。

富邦、國泰、新光 三大金控集團 新戰場大角力

投資建議╱分散風險 小額參與

記者黃美惠╱專題報導

直接投資REITs，或申購不動產證券化基金，為投資人帶來穩定收益、與大盤連動性低而具防禦效果、小額參與等優勢，因此，富蘭克林投顧建議民眾，基於分散風險的觀念，可用1成左右資金伺機承接。

富蘭克林投顧資深經理羅尤美表示，新加坡和日本分別於1986年及2000年，引進房地產信託商品，2004年底香港才推出第1檔REITs「領匯基金」，亞洲房地產證券化市場仍在初試啼聲階段，投資標的有限、資產規模較小，有些商品有買賣贖回的時間限制，投資人要格外留意。

銀行主管指出，在投資前仍要考量整體經濟景氣、管理機構經驗，標的物位置最好在需求大、跌價壓力小的地區；散戶若投資富邦R1、國泰R1，最低金額只要1萬元，但獲利要看將來租金上揚潛力。因此，看好台灣觀光業，可選投資觀光飯店的REITs；看好台灣經貿，可投資商辦大樓、商務住宅的REITs；希望收到較高租金，可選有包底抽成合約的標的物介入。

美林證券認為，如果美國10年期公債殖利率持穩於4.0%上下，對REITs產業都是利多。

操作分析╱經由投信 投資全球

記者黃美惠╱專題報導

想當全球房地產的房東嗎？透過REITs投資觸角擴及全球，目前如富邦、寶來、ING彰銀安泰等投信業者，均在國內成功發行全球不動產證券化基金，提供投資人「在世界各地置產」的心願。

寶來投信指出，REITs與不動產證券化基金的差別，REITs是直接投資不動產，投資人主要來自租金收益；不動產證券化基金則以投資REITs為主，收入來自REITs配息。

根據投信分析，富邦全球不動產平衡基金投資於REITs的比重為60%，採股票、債券平衡操作；寶來全球不動產基金投資REITs的比重高達90%以上；ING全球不動產基金以「高股息率為主、資本利得為輔」為選股策略。

ING彰銀安泰投信國外投資長劉益銘指出，過去5年S&P REITs指數大漲162.7%，主因為REITs具備稅率較低、配息較高的特色，從2001年以來，S&P REITs指數的股息率，每年都在5%以上，遠高於S&P500指數的現金股利率；加拿大、日本、新加坡、澳洲、法國等REITs配息，普遍也有4%至6%水準。

劉益銘認為，當景氣熱絡時REITs價格可望受惠，當景氣衰退時，REITs仍有穩健收益。