2005房市 買方重返制高點

記者林美芬╱專題報導

新年度開始，房市展開新的競爭，銷售策略大致有新的調整，根據來自各大代銷的市調指出，大型且走平價的個案銷售價格採取比較保守方式擬出，個案表現空間加大，對消費者而言，多比較產品、多比較價格、乃至比較建商，都是對自己最有利的房市操作守則。

2004年已到尾聲，北台灣年推案量超過6000億元，如此大量同步釋出，再加上自3月總統大選後的低迷市場，一直持續到7月份左右，直到12月立委選舉結束，市況才稍有改善，諸多建商延後到第4季才大量推案，以降低開案成本。

在2004年變動的政治爭議中，消費者購屋動作明顯遲緩，案量增多，也造成購屋者購屋的比較性心理，決策時間拉長。

依照2004年原有的市場評估，建商放手買地、推案，包括房價都在成本墊高之後，快速拉高，跟2003年比較，價格約是拉高10∼20%，建商的預期，並沒有獲得消費者的認同，議價空間也從3月份之後一路擴大，全年的價格跟2003年相比，約是漲了5∼10%，部分區域及部分個案漲幅多一點。

根據住展雜誌的調查，2004年北台灣的銷售率約是55%左右，不如建商預期，建商積壓案量增多；據來自市調資料顯示，2004年銷售成績最好的個案，大致是低自備、低單價、加裝潢的個案，而一次拉高售價的個案，不管是豪宅還是平價住宅，都面臨銷售瓶頸，急待突破。

2005年到來，一些大型開發案釋出，如宏泰建設在林口推出的「法國小鎮」，達到100億元；大都市建設在林口也有「未來城」，接近80億元；正在銷售中的新總陽建設在淡水「海揚」也有60億元；冠軍建設在中和市的「元氣大鎮」有80億元；元利建設在台北市內湖的「榮耀世紀」有50億元；大億開發在新店市推出「碧潭有約」也有50億元。

這些大案釋出，就市場面而言，代表市場榮景，也代表銷售壓力加大；目前的市調資料指出，建商新推案的價格，都採取比較保守的策略，如透天別墅案的「法國小鎮」以680萬元1戶，超高大樓的「未來城」也以每坪約14萬元左右叫價，「海揚」以每坪14萬元起跳，跟當地動輒每坪20萬元，形成市場區隔，「碧潭有約」也以每坪23萬元左右出價，這個價位還是2004年位在新店捷運線七張站「悠遊市」的起跳價，當時是以每坪28∼29萬元結案。

大型個案保守的開價方式，依據多家代銷業者的評估，主要是建商擔心銷售速度，又案量太大，與其跟消費者拉鋸價格認同，不如減少銷售時間，直接以消費者比較能認同的價位釋出，降低彼此磨合的時間，即使利潤降低，但也能降低風險。

2005年開始，新房市展開，略顯保守的銷售策略，也代表建商及代銷商審慎的市場態度，對消費者而言，多些比較，涵蓋區段、產品、價格、建商及利率加計的思考等，算是最划算的策略，畢竟整體房市已經從賣方市場直接轉入買方市場，消費者重新站在制高點。